5月写字楼市场报告出炉：大宗交易频频 外资占据主流

　　5月份，受外部经济环境不稳定因素影响，市场需求更趋理性，全国写字楼的需求及销售热度不高。加上租户决策的谨慎，四大一线城市自一季度以来租金都呈现小幅下滑的态势。

　　尽管如此，部分城市还是收获了不少大宗交易，境内外的投资者还是青睐于写字楼物业稳定的现金流与投资回报前景。

　　大宗交易频频，外资占据主流

　　相对于住宅物业的单一，投资性物业往往更受市场投资者的喜爱，因其低风险、稳定现金流能带来更高的投资回报。其中，写字楼资产最近越来越成为大宗交易的主角。

　　根据一项调查显示，在2019年国内外投资者维持或加大资产投资的意愿更盛。受不稳定的经济因素影响，投资更趋向理性并着重投资组合的分散以降低面临的风险，而写字楼由于其天然的属性，即良好的现金流以及较低的运营难度，成为了调查访问中36%投资者配置的首选。

　　北京更因其经济、政治、文化等因素的影响，成为不少投资者的首选之地，而跨境资本也纷纷入境，谋求在国内的布局及未来的投资发展。

　　数据显示，在2019年一季度，北京以总计约45亿美元的商业地产投资总额跃居亚太地区魁首。成交市场方面，一季度北京约录得8宗大宗物业成交，其中基本以写字楼成交为主，共录得金额超过150亿元人民币。

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　　从成交案例中观察可发现，外资投资者占据主流，多采用独立或联合的方式收购商业资产。

　　如中关村的地标建筑鼎好大厦，就是由外资主导组成财团共同收购的，收购方包括瑞士合众集团、啟城投资、颢腾投资等。而丰树集团、吉宝置业更是让业内熟悉的新加坡房地产及投资机构。同时，主导成交的也并非是个人投资者，更多以机构投资者为主力。

　　综合整个房地产市场看，从2018年到2019年一季度，外资机构在中国北京参与的大宗房产交易约超过10宗，交易金额超过250亿元。可以说，外资入局是未来下半年的资产交易趋势。

　　而大笔的写字楼收购，一来是企业规模扩张落地的布局，二来则是传统老旧的写字楼升级改造，再以崭新的面目入市，或自用或实现价值的提升。

　　市场热度不高，行业增速平稳

　　纵观2019年前几个月的行业态势，受经济大环境影响，全国写字楼的需求及销售热度不高。

　　从单月的办公楼销售额来看，自去年12月达至高峰后开始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全国办公楼销售额分别同比下降9%、19%、6%。

　　受市场影响，租户需求更趋谨慎，但针对一些新兴商务区与中心区依然有其强劲的吸引力所在，未来的发展潜力、企业的扩张需求与成本的考虑让新兴区成为了新宠。而中心区是资源之所在，有能力的买家或租户也会考虑购置与租赁。

　　从全国的开发投资热情看，办公楼开发投资额月度增幅并不明显。在2月份全国办公楼开发投资额同比上升2%后，3月份、4月份分别迎来了下滑，分别同比下降9%、2%。行业热度并不高涨，反而在小幅微降中平稳发展。

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