刘煜辉：房价进入闷骚状态 2017年房市不拐滞涨不灭

刘煜辉：整个房地产部门的资产创造迅速地冷却、降温，所以你们看到销量跌的非常快，而且这个趋势传递下去的话，我的预计，如果快的话到今年的二季度，2017年的二季度，我们可以看到房地产的开工面积可能就会跌到负值的区间。到三季度，有可能会跌到接近20%。整个房地产部门应该迅速在冷却。你要判断房价的趋势，我们用一个中国比较红的词叫做“闷骚”的状态。

一财 李策：“闷骚”用在房地产上面，具体怎么理解？

刘煜辉：就是这个市场没有流动性了，它的浇头迅速清淡下来，没有流动性了，我觉得这种流动性的耗损或者流动性的丧失，随着时间的推移，一定会传染到资产的重估，资产未来的重估一定会考虑流动性的丧失和流动性耗损的状态。整个金融部门，因为房子是整个金融部门重要的抵押品，信用的抵押品，金融部门未来在做信用投放的时候，房子一定考虑到它流动性丧失和时间耗失的状态，会进行重估的。现在的房子，你看到这个价格，特别一线房子的价格还非常的坚挺，这个坚挺更多的是靠什么？靠一个长程记忆在维持，所谓长程记忆就是过去十多年房子只涨不跌的一个信仰，毕竟这个惯性非常强，在人脑海里面留下的记忆可能持续长一点时间，也可以理解。但是这样一个过程到底能持续多长时间，我的判断大概一年时间，我觉得一年时间以后一定会有记忆丧失的人从房价里面不断地往外跳，跳出来，价格上面一定会有反应的。

一财 李策：我们现在的政策是在控制一线城市人群的需求，刚需人群依然在，而且很多人会投机，比如假离婚，因为他们认为一线房价在10年之内，甚至还有翻倍的可能，我们现在还是在一个城镇化的进程当中，一些经济学家用模型推到仍然上涨空间很好，您说刚才讲的“一年的时间房价会有反应”推导逻辑介绍一下？

首席刘煜辉：我觉得你刚才讲的，我们房地产喜欢讲存货，讲需求，讲这些东西，我觉得这样一个东西忽略了一个有效的前提，就是货币的恐慌，在一个大家对货币的定价已经失去信心，一个恐慌的状态下面，实际上当期的供求都是扭曲的，它直接改变了人在做跨期抉择的过程中间，他可能出现了一个偏离，也就是说我可能未来的改善型的需求，可能对于我来讲，对于一个家庭来讲，可能我是一个三年的计划或者一个五年的计划，因为由于这种货币的恐慌，造成需求的扭曲以后，我可能把未来五年的变化，五年之后要做的决定，我可能提前在当下进行。所以很多的需求是因为货币的恐慌集中在一个当期内而提前释放出来，这种提前释放的效果当然和现有的房地产的库存量形成一个短期的供求的反差。但是这种情况是非常不健康的，它不利于一个经济长期的稳定。

闷骚的状态简单讲就是你要定性未来房价的形态，更大概率的就是阴跌的状态，长时间慢慢往下跌的状态，出现资产暴跌的概率也不是特别大，因为目前你从中国房地产市场的现状来看，因为我们的房子现在不是集中在房地产开发商手里面，不是存货，不是房地产开发商的存货，压着楼盘卖不出去的。所以这种集中的抛售，包括企业部门因为资产负债表的坏死，造成资产抛售的过程，发生的概率并不高。因为我们的房子经过2015年到2016年，最后的房地产泡沫以后，实际上已经转给了居民部门，居民部门是所谓部门中间预算最应约束的一个部门。所以简单讲，最后房子都砸在他们手里面，对于他们来讲可能面临的就是一个长时间的比较痛苦的资产缩水的过程。资产缩水的过程对应的就是过去大量多余的货币信用创造出来以后的一个消失的过程，或者消灭的过程，这个消灭的过程可能对应的就是居民部门财富的缩水。

一财 李策：您认为如果不征收房产税的话，控制房地产的流动性，就可以把房地产市场冷却下来？

刘煜辉：不一定是控制流动性，控制流动性只是一个方面，更多的是要改变房子的属性，所以中央经济工作会议有一句，是用来住的，不是用来炒的。实际上这句话背后的含义就是要改变过去房子这个资产本身的属性，要把它的金融属性降下来，怎么降下来呢？未来可能很大程度要借助公共政策的选择，包括你刚才讲的房地产税，都是公共政策选择的一个部分。简单讲，我们通过公共政策的选择，一系列措施下去，使得资产的金融属性出现下降，它的可交易性大幅减弱，它的交易变得充满了巨大的摩擦力。这种变化，这种属性的改变，它实际上直接会引至房地产资产重估的过程，有分子和分母，就是这样一些公共政策改变的是改变什么呢？改变分母，使得它的分母的贴现率变得越来越大。当然达到这个效果的时候，房价的估值，自然重估就会往下走，这是一个自然的过程。我们看到西方，包括德国、欧洲，这些国家，房地产对于资产价格的控制，某种程度上都是这样一个结果，处理办法。

一财 李策：债、房、汇三杀的背景下，有观点认为明年的行情可能会在股票，您如何看待？从中央会议精神似乎将防风险摆在了稳增长之前。股票暴涨暴跌难以再出现，债市拐点似乎已经出现，而人民币汇率走势难料。您认为在这种背景下，应如何做大类资产配置？

首席刘煜辉：对于2017年来讲，我觉得更看好的还是流动性资产，要把流动性放到资产配置更系统、重要的地位，我们总结一下2017年，从金融投资的角度，我们面临三个不确定，第一个，滞胀的不确定，这是一个很大的隐忧，虽然内部胀的因素，我们可以谨慎乐观，但是外部的因素，我们不可控，所以第一个是滞胀的隐忧。第二个就是汇率的贬值，要消弥人民币汇率贬值，稳定人民币汇率的预期，对于中国来讲，它没有其它的选择，只有一条路，就是约束国内的金融信用创造的繁荣，开始全面清理过度的金融自由化。所以这就带来第三个层面的不确定，第三个层面的不确定就是在清理金融泡沫、资产泡沫的过程中间，会不会造成某一个时间段，一个系统性风险的集中释放的过程，阶段性释放的过程，我们看到人民银行研究局的局长徐忠，我觉得最近的一个讲话，讲的非常到位，他说任何的金融安全都不是保出来的，四面堵漏洞，不让金融风险释放，实际上毒素都瘀积在整个经济和金融系统自身，可能会给未来造成更加巨大的麻烦。总有一天，纸包不住火，到那个时间点，一旦它迸发出来，那就可能是一个灾难，还不如把问题想长远一点，可能在某一个阶段，我们如果有序地释放一部分系统性的风险，这个可能倒是一个真正解决问题的方向。