超万亿维修资金使用率不足10% 房子养老金成糊涂账

　　维修资金使用陷两难

　　维修资金沉睡不起作用，应急使用又不够透明，维修资金使用的这种两难境地缘何而来？记者调研了解到，业委会的缺位是一项重要原因。

　　据天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅介绍，使用维修资金首先需要向区县房地产主管部门备案，总共有六个程序，第一步是由物业服务企业制定方案，第二步是业主“双三分之二”确认，第三步是使用决定公示后到房管局进行备案，第四步是开户划款，第五步是竣工验收，第六步是决算核减并公示。

　　在没有业委会的小区，要想得到业主“双三分之二”确认很困难。天津击水律师事务所主任潘强说，没有业委会的小区居民组织相对松散，物业公司一般不愿意挨家挨户确认，致使大量的维修资金动不了。

　　天津阳光100小区就没有业委会，该小区北园物业经理王春雷说，他们园区还从来没用过住宅专项维修资金，“双三分之二很难确认，基本上申请不下来”。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主共有，正常情况下“双三分之二”难以跳过。在紧急使用资金的情况下，有业委会的小区，即使可以免去“双三分之二”确认，仍需要“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金”，业主的环节并没有被跳过。

　　但是，在没有业委会的小区，紧急使用维修资金就可以跳过业主环节，由物业服务企业持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，在这种情况下，具体业主往往难以知晓。

　　此外，紧急使用维修资金可以跳过的业委会职责还往往被代替。根据住建部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》，客观原因未能选举产生业委会等情况下，居委会在上级政府管理部门指导下可以代行业委会职责，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》也规定，没有业委会的，居委会可以代行业委会职责。

　　王春雷表示，在漏水修复等情况下，需要使用应急解危专项资金，由他们申报，街道、居委会帮助到有关部门审批，相比之下要容易得多。

　　与阳光100一样，天津俊城浅水湾小区10年来也没有业委会，该小区业主张先生告诉记者，他们多年来试图成立业委会都没有结果，“我们的维修基金，怎么花的我们并不知道。”

　　维修资金成“香饽饽”

　　业委会设立遭遇利益博弈

　　1998年，国务院首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度，《住宅共用部分设施设备维修基金管理办法》于当年12月出台；2003年9月，《物业管理条例》开始施行，在我国第一次以行政法规的方式对住宅专项维修资金的法律制度加以确立；2007年颁布施行的《物权法》是当前所有涉及住宅专项维修资金的法律法规中立法层次最高的，同年，《物业管理条例》进行了修订，《住宅专项维修资金管理办法》也获得通过。

　　记者在采访中发现，随着住宅专项维修资金制度的不断完善，在北京、天津、上海等大城市，高额的房价下，一个小区的维修资金动辄上千万，这在不少人看来是一块有利可图的“香饽饽”，进而使得本应该正常监管其使用的业委会在许多地方难以设立。