M1预示中国房价即将到顶 或逼出下一轮楼市刺激政策

天津、合肥、成都多地出台楼市调控政策。其中，合肥的新政，主旨是“限贷”，规定有过贷款纪录，无论是否首次购买，首付比例就要提高到四成。  

这些针对近期房价地价迅速上涨的政策，虽然看上去杀伤力很强，但依然有人觉得“不够狠”，因为最有效的调控，还是像上海、深圳、北京那样“持续限购”。  

但很多人不知道的是，也是因为“限购”，让开发商有了可趁之机：“多亏了限购，帮我们蓄客，开放后房价就快速飙升了。”  

过去十年的房地产经历，似乎总是如此：调控让房价停滞，一个阶段之后又迅速上涨。  

不要讽刺这些开发商高兴得太早，因为这一阶段，房价已经即将见顶！  

M1走势将拖累房价  

这种判断，已经得到M1走势的支撑：  

“M1（狭义货币供应量）与房价有一定的相关性，但是由于房地产的流动性比较差，大约会出现3个月左右的滞后性。”长江商学院原副院长陈龙表示。  

比如，2009年1月，M1增速为6.7%，住宅销售价格到3月达到最低点98.1%，当2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅销售价格指数持续上涨到2010年4月的115.4%。  

民生证券数据也显示，商品房价格和M1走势基本一致。  

华泰证券首席分析师罗毅就判断，从2016年3月开始，M1增速重回20%以上，并且从3月-5月在高位连续攀升达到23.7%，判断M1高点已见，未来流动性趋于稳健，房地产调整压力增大。  

可见，2015年3月，M1增速开启本轮上升周期，并于今年3月份突破20%，连续三个月上涨。此轮M1周期已经进入顶部区域，通胀预期正在形成，央行近期大概率将进行流动性调控以缓解通胀压力。这也就是为什么端午节前后，各国央行实施新一轮的量化宽松政策，但我们国家的央行没有立即跟风的原因。  

如果M1在三季度见顶，房价就非常可能会在四季度出现回落。事实上，从克而瑞统计的五月份一二三四五线城市的房地产价格走势可以看出，这一轮房价有明显的二八分化，大幅上涨的只是少数核心城市，说明M1的快速增长，并不能像2009年那样，支持全国性的房价上涨。  

决策层调控的难点：怎么让企业愿花钱？  

但如果M1短期见顶，房地产去库存压力显然就会变大。  

国家统计局数据显示，5月末，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼增加7万平方米；商业营业房增加105万平方米。和去年同期相比，办公楼待售面积大幅增长16.8%，商业营业用房面积增长23.7%。  

5月全国房地产开发投资3.46万亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。增速回落的主要原因，就是非住宅的商用物业投资增速下降。数据显示，非住宅开发投资增长7.5%，增速回落1.3个百分点。  

显然，针对商用房的刺激政策，很需要快速出台。这其中还有一个理由，就是M1的增速过快，显示出企业目前拥有大量的资金，却迟迟没有用于投资。