林中：2019年旭辉增权益转战二三线 调整在年中见底

林中称，土地市场过热时，合作拿地可以分散风险，而在拿地窗口期，旭辉希望加大权益比例。从趋势来看，项目的权益比重在这一两年内会有比较快的提升。事实上，从2018年四季度开始，旭辉已经有意识地提高项目权益的比重，据了解，旭辉去年四季度拿地金额权益比达到了75%，全年权益比增至54%。

“我们今年买地权益比重的目标是提升到70%。”林中自信地表示，今年买地越多权益比重提升得越多。不过，他指出，为了保持稳健，2019年买地的预算应该会少于回款的45%。

林中称，2019年旭辉新进入城市会减少，会重点深耕已进入的城市。另外，旭辉拿地的权益比重今年会提高到70%。

在城市扩张上，旭辉也将放慢脚步。过去的2018年，旭辉新进入15个城市，累计已覆盖不同地区的60个城市。“今年的目标不是布局更多城市，而是把目前已经进入的战略城市做大。”

与以往注重一二线城市不同的是，旭辉开始把投资战线下沉到三线城市。2017年，旭辉来自一二线城市的销售金额占比为95%，准二线城市为3%，三线城市为2%；2018年，对应占比分别为78%、16%、6%。

接下来，二三线城市将成为旭辉最主要的布局战场。林中分析称，城市化的后半程机会已经来了，人口在加速流入二三线城市，二三线城市将成为未来十年城市化最大的受益者。按照计划，2019年，旭辉一二线城市销售金额占比将降至75%，准二线降至12%，三线城市将大幅增加至13%。

布局的区域越广意味着风险越分散。在林中看来，旭辉要有大的、分散的区域布局来应对市场波动，因为中国的楼市波动不是全国性的，而是局部板块。“有些小企业比较危险就是因为集中在局部板块，一旦市场不好，影响就很大，旭辉布局比较广，某些城市波动不会产生根本性影响。”

按照规划，长三角和粤港澳大湾区将成为旭辉两大粮仓。2017年，旭辉大湾区销售占比仅2%，2018年升至5%。未来，旭辉计划将大湾区销售占比提升到25%，长三角占35%，环渤海、中西部各占20%。“这是旭辉规划得比较理想的结构。”

“一线城市主要做商业”

并不局限于住宅，旭辉似乎更喜欢自我构建出一个地产生态结构，旗下永升生活服务的成功分拆上市，无疑是旭辉去年一大高光时刻。

林峰在上海业绩会现场表示，对于永升在港股的表现表示很欣慰，“股价最高时增长近80%，算是处在物业股的第一梯队了吧”。

在房地产+业务方面，截至2018年底，旭辉领寓订约数量超过5万间。林中称，在长租公寓领域，旭辉希望能维持头部企业的地位，未来有望推动上市。

或许是因为永生生活服务的良好表现，旭辉住宅以外的长租公寓、商业等板块同样受到了与会媒体的关注。

但林中强调，长租公寓已经过了投资风口，旭辉会追求有质量的增长，今年会维持50%的增长，资本市场是长租公寓必走的道路，但上市时间难确定。

虽然林中表示，在长租公寓方面不会追求纯粹规模的增长，但其长租公寓方面的管理层显然也有着自己的目标。据杨欣透露，长租公寓今年的目标是挑战管理达8万间，开业达4万间。“我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。”

众所周知的是，盈利是许多地产商在长租公寓上为之头疼的难题。林中也坦言，旭辉的长租公寓目前依然没有实现盈利，受会计影响，可能会推迟五六年才会体现。不过已经有了自己的一套发展模式。旭辉长租公寓走轻重并举策略，未来不仅有租金收益，还将享受资产增值带来的利好。

据林中介绍，旭辉长租公寓走的是轻重结合模式，既能通过运营挣钱，也能通过未来的资产管理来获益。他随后笑着说道：“这方面涉及到公司的一些机密，我就不继续展开了。”紧接着，他又补充说，一线城市更适合发展长租公寓。