长租市场当下冰火两重天 并购是趋势明年或迎整合潮

　　当下，长租市场可谓冰火两重天，即将过去的2018年，国内长租市场热闹非凡，多家公寓爆仓、融资叫停、运营企业人事动荡……阴霾笼罩下，长租公寓的未来充满变数，前路更是布满挑战。

　　身为碧桂园长租经营管理部总经理的杨鹏要做的，就是带领一支精英队伍，在混沌的市场环境下，以绝对的执行力和勇敢的创造力走出一条有碧桂园特色的长租道路，实现宏伟蓝图。

　　杨鹏并不讳言当下市场环境带来的压力，不过，他也表示，对于未来碧桂园长租公寓的发展，内部已经做了一些分解和后续的安排，但是基于整个市场环境和公司战略步骤也在进行调整。

　　长租的出路：回归

　　入职碧桂园之前，杨鹏曾担任优客逸家总部分布式公寓负责人，与长租行业共同成长的这些年，杨鹏见证了长租公寓打开美好生活的一面。“过去这个行业很不标准化，也不人性化，它是没有统一的产品和服务的。”杨鹏表示，无论从硬件设施还是软性服务来看，长租公寓提供的是更规范、更标准、更有安全感的消费和居住体验，这是长租公寓产品形态对这个行业最基本的贡献。杨鹏也坦言，现阶段，长租行业远未达到真正地极大改善租客生活品质的程度。

　　抛开行业给社会带来的效应，对于更多长租公寓入局者来说，或许“保命”才是当务之急。今年8月，杭州(楼盘)鼎家暴雷，自此引爆了长租公寓的潜在危机，频频爆出的负面新闻更是将长租公寓推上风口浪尖，使得这场长租之争的每个参赛方都感受到丝丝寒意。

　　在此背景下，长租行业和资本的关系引发广泛热议，不少分析人士将长租公寓的问题根源直指资本。不过，在杨鹏看来，所有的泛地产行业，脱离不了金融的支持和对金融工具的使用，金融是长租行业发展的重要支撑。“归根结底要看企业如何使用金融杠杆、如何在不脱离生意本质的情况下发展业务。”这是由事情本身具备的两面性决定的。

　　据不完全统计，当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。在各路优势资源向头部企业汇聚之时，有分析认为，长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。某分散式公寓品牌创始人曾表示，属于长租行业的第一轮淘汰刚刚开始，真正的竞争拉开帷幕。

　　对此，杨鹏认为，“并购肯定会成为一种趋势。”无论是从各行各业的发展规律，还是从世界范围内长租领域的经验来看，伴随行业发展，经营良好、形成品牌口碑及核心运营能力、能提升客户体验和客户认知度的长租公寓运营方脱颖而出，大鱼吃小鱼会成为很自然的行业现象。对于长租行业何时迎来整合大潮，杨鹏表示：“或许明年。”

　　实际上，长租市场是否真正入冬或许尚需要时间检验，但长租公寓的路径分歧愈发明显是不折不扣的事实。市场在进行模式选择，资本也在进行路径判断，哪个方向能够更安全的通往未来，通往新世界，杨鹏给出的答案是“回归”：真正以客户为出发点，深入了解客户需求，回到打造改善客户居住体验的产品上面。

　　打造“长租城市”

　　在业界看来，目前，长租市场中的玩家大致被分为三大阵营：一是以万科、碧桂园、龙湖等为代表的房地产开发商;一是链家、世联行(002285,股吧)等房产中介;以及以魔方公寓、蛋壳公寓等为主的互联网创业公司。

　　不同资本的介入，其目的及模式自然有所差异。“创业公司、尤其是具备互联网思维和基因的小企业，受益于公司的简单架构，其在灵活度方面具有天然优势”，杨鹏向记者坦言，“他们对于市场反应的灵敏度，以及对年轻人喜好的把握都值得认可”。

　　作为传统房企出身的碧桂园，在涉足长租市场的过程中，就是要把自身在房地产领域的资源背景和能力进一步转化为优势。据杨鹏介绍，作为大型房企，碧桂园在资源整合层面具有无法超越的先天优势，这种优势体现在两个方面，一个是凭借行业深耕多年的经验，碧桂园在全国70余个城市均有强大的团队，这就为项目获取和合作奠定了扎实基础;另一方面，碧桂园长租业务能够借力集团成熟的上下游产业链条、嫁接内外部丰富资源，如金融、家装、文旅、教育、大健康等。

　　在工程建造上，得益于碧桂园在房地产行业多年的积累，其产品体系上已相对成熟，采购优势也相对突出。

　　此外，碧桂园背后的战略、管理、人才方面的沉淀被杨鹏视为其他运营方无法比拟的优势。据杨鹏介绍，“我们提出的‘未来领袖’、‘超级碧业生’计划，就是要用专业人才构建专业平台，支撑企业前行，这些都保证了碧桂园未来10年内的非常良性的发展。”

　　尽管如此，群雄逐鹿之下，杨鹏也感觉到了不小的压力。不过，目前来看，杨鹏或许已经找到应对之策：“在这样的布局目标下，我们肯定是希望有相对比较全的产品线，对应全年龄阶段和各类需求的消费人群。”

　　根据杨鹏的描述，碧桂园要做的正是针对细分客群的不同长租公寓品牌有机组合在一起，辅以相应社区商业及生活配套，搭建出更大体量的“长租社区”。而超大体量的“长租城市”通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源，打通零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源，引进新科技产业和配置城市级公共生活配套，打造出全新的公寓品类和产、城、人融合发展的城市综合体。由此来看，碧桂园长租业务将成为串起各业态的纵线。

　　实际上，在行业刚刚起势蓬勃发展阶段，追求规模的逻辑不难理解，一方面作为提升品牌的重要因素，规模包含了碧桂园对打造品牌口碑的诉求，同时，规模也是实现盈利的必由之路。

　　据了解，目前，碧桂园长租公寓业务已在上海(楼盘)、北京(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、武汉(楼盘)、厦门(楼盘)、东莞(楼盘)等多个城市进行布局，开业房间逾6000间，已获取项目的总房间数约50000间。

汲取国外成熟市场经验

　　构测算长租公寓市场年租金规模将过万亿，这或许是更多长线资本进入的主要原因之一。

　　日前，仲量联行(纽交所交易代码：JLL)发布了最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》(简称“报告”)。报告主要研究分析了中国的集中式长租公寓(以下简称“长租公寓”)市场并指出，预计至2022年底，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。这相对于截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套而言，意味着，未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。

　　上述报告还指出，中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。

　　比如，在一、二线城市高房价和严格限购政策下，租房期限延长正成为越来越多年轻人的选择。截至2017年末，四个一线城市的平均房价收入比高达34.9年(注：房价收入比=(一手住宅成交均价×套均面积)/ (城镇人口年可支配收入×城镇户均人口) 。尤其是自2015年末以来， 随着房价加速上升、首付比例提高以及房贷利率上浮，购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大， 使得此前尚未购房的人群更纠结何时如市购房，在购房与租房之间摇摆不定;限购政策的日趋严格也意味着外来人口的租赁需求年限延长。

　　仲量联行认为，在过去的三年里，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端，目前已进入快速成长期。但是，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。一个关键的因素是，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

　　结合美国和日本这两个长租公寓发展较为成熟市场的发展经验，宏观基本面、租客权力保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度这五大因素将会成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。目前市场及政策只满足了部分条件，还有许多条件有待中长期去实现。

　　比如租赁人口作为发展长租公寓市场的基础，中国的千禧一代人数约为4亿，是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套，中国仅为美国的百分之一 。仲量联行指出，中国长租公寓市场的未来发展前景具备广阔的人口基础。

　　“由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。”仲量联行中国研究部总监姚耀认为，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”

（房掌柜整理来自 和讯房产、21世纪经济报道）