2018年中国商业地产整体表现回落 供应过剩压力仍存

　　12月18日，中指研究院在京发布《2018中国商业地产市场年报》，其中指出，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。

　　2018年，经济总体保持平稳。截至目前，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年1-11月，在供给端，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，同比下降2.4%，商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来占比持续下降。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。

　　其中，在商业营业用房市场，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。

　　在商办土地市场，整体供应过剩，三四线土地市场有所升温。商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。2018年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%;2018年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，较2017年1-11月下降6.7个百分点。

　　一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑;二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面;伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

　　就消费市场而言，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。就当前而言，消费的量变呈现出三个特点。一是总量大，2018年1-10月份，我国社会消费品零售总额309834亿元，预计全年社会消费品零售总额有望超过35万亿元。二是增速依然处于高位，今年前10个月社会消费品零售总额同比增长9.2%，比同期GDP增速高出2个点以上，比同期固定资产投资(不含农户)增速5.7%则高出3.5个百分点。三是对中国经济增长的贡献大，远高于投资和消费。展望后市，由于消费的意义突出以及时代发展的需要，消费依然将扮演十分重要的角色。 进一步从消费的脉搏来看，主要是体现消费升级的商品销售增长较快，对消费总额的增长起到了较大的拉动作用。今年10月份，限额以上单位通讯器材、化妆品类商品同比增速分别比限额以上单位消费品零售额高3.4和2.7个百分点。1-10月份，限额以上单位化妆品和通讯器材类商品均保持两位数的较快增长。总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势，即人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。

　　商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及业态选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。

　　商业消费的趋势演变，还将深刻影响商业街的发展。面对零售商业的不断创新以及消费客群消费行为的转变，商业街面临的外部环境已经发生巨变，进一步提高商业街的综合服务能力，打造个性化、差异化、主题化的商业街区，以及优化商业街的人文环境，增强购物体验，是未来商业街谋求发展的必经之路。

　　整体而言，一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势;另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。面对这种局面，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，走出一条高质量发展之路，才能更好满足人民在经济、文化、社会、生态等方面日益增长的消费需要，更好推动经济和社会的全面进步。

　　从态势上看，今时今日，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸于其行为方式中。