【掌柜日报】实探梁溪小天鹅地块 位于运河文化带开发价值高

　　地块实探：净地三面靠水 紧邻蓉湖山水项目

　　房掌柜实探该地块了解到：地块东、西、北向均为现状河道，南靠新惠路，紧邻蓉湖山水，南向还有蓉湖壹号项目，隔着条运河东向则有恒大悦珑湾项目。目前，地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设。

地块实景图

　　小天鹅地块位于无锡主城区城北片区，紧邻运河西路，东邻快速内环西线-凤翔路，区域内商业发达，片区覆盖区级商业、文化、休闲中心，多个公园配套，京杭运河流经地块东侧，水系丰富，独特的区位优势和丰富的配套赋予该地块无限开发价值。

　　交通(自驾+公交+在建地铁4号线，可通往无锡各区)：对自驾出行的居民来说，地块紧邻运河西路，东邻快速内环西线-凤翔路，北有江海西路快速内环高架和G312国道，南有盛岸路和惠钱路等交通路网;对公交出行的居民来说，附近有208路、16路、316路和60路等公交线路到达，整体班次间隔5-20分钟。此外，地块东南侧还有在建的地铁4号线。

　　配套(区域商业发达，环境水系资源丰富)：就社区商业而言，周边有蓉湖山水、蓉湖壹号和二泉东园等小区的底商可以满足居民的生活需求;综合商业娱乐方面，3公里范围内有金太湖广场商圈、欧风商业街、百乐广场和太湖欢乐园等。

　　同时区域内环境资源丰富，地块南望惠山古镇风景区、惠山森林公园和无锡锡惠公园，东邻京杭运河，水系丰富。医疗配套方面，有山北医院、无锡武警医院、无锡太湖中医院等。此外，周边还有无锡市山北中学、山明中学、无锡市运河实验中学、运河高中、无锡市吴桥实验小学和无锡外国语学校(通惠西路校区)等学校。

　　小区(老小区较多，生活氛围浓郁)：目前，地块周边聚集了众多老小区，人口十分密集，生活氛围浓郁，包括二泉东园、惠龙新村、惠华新村和已售完的蓉湖山水、蓉湖壹号、小天鹅品园及正祥梧桐水岸等。新房项目则有恒大悦珑湾和稍远的世茂时光里、启迪·协信未来科技城，产品类型包括高层、洋房和超高层，多为刚需刚改类型，整体住宅均价为13000-23500元/㎡。

　　地块简析：地处650亿大运河风光带(无锡北段)

　　1.地块定销商品房毛坯均价8800元/㎡，实际可销售商品房起始楼面价高于7015元/㎡。

　　对比恒大悦珑湾12322.4元/㎡的楼面价，不说小天鹅地块的起始楼面价，连最高限价楼面价也低不少。就主城区的位置而言，这个楼面价显得比较突兀。

　　房掌柜从该地块的规划设计方案中获悉，与同一批次挂牌的下甸桥地块要求相同，小天鹅地块也规定要建造定销商品房，或和该要求有关，起始楼面价为7015.33元/㎡。但实际上，该地块的可销售商品房起始楼面价是高于这个价的。