物企发力公建物业赛道

　　“鼓励社会力量通过公建民营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式参与公共服务供给。”对于公共服务供给主体，“十四五”规划中明确，要创新公共服务提供方式，区分基本与非基本，突出政府在基本公共服务供给保障中的主体地位，推动非基本公共服务提供主体多元化、提供方式多样化。

　　近年来，公共服务供给主体多元化渐成趋势，鼓励社会资本参与基础设施建设、运营维护和服务，深化公用事业改革等举措频繁出现在多份重要政策文件中。政策引导叠加新基建与相关服务的快速发展以及住宅类物业市场变化等因素，相关领域渐成物企发力的重要方向。

　　多位专家告诉《中国经营报》记者，当前我国公建物业市场集中度较低，尚未形成传统的头部企业，是一个有着良好前景的物业管理业务蓝海。随着市场化程度逐步提高，相关领域或受到更多企业关注，迎来一段高速发展期。

　　“由于传统住宅市场受到一定影响，公建物业渐成物企发展的一个重要方向。当前相关领域尚未形成传统的头部企业，也是物企增加收入与拓展赛道的一个选择。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，传统物企布局公建物业市场，需要注意与住宅物业管理方面的区分，尤其要注重环保、耗能等方面的要求，提升管理细节把控能力。

　　政策市场双驱动

　　非公共服务引入社会力量供给可谓大势所趋，近年来，国家不断鼓励社会资本参与相关领域供给。

　　在“十四五”规划中，着力增强非基本公共服务弱项即作为健全国家公共服务制度体系重要方向被提出，并对社会力量参与提出重点领域与具体参与方式，要在育幼、养老等供需矛盾突出的服务领域，支持社会力量扩大普惠性规范性服务供给，保障提供普惠性规范性服务的各类机构平等享受优惠政策；鼓励社会力量通过公建民营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式参与公共服务供给。

　　为推动非基本公共服务提供主体多元化，“十四五”规划还明确提出要深化公共服务领域事业单位改革，营造事业单位与社会力量公平竞争的市场环境。

　　不久前发布的《“十四五”全国城市基础设施建设规划》也提出要鼓励社会资本参与基础设施建设、运营维护和服务，并提出要深化市政公用事业改革，加快推进市政公用事业竞争性环节市场化改革，进一步放开水、电、气、热经营服务市场准入限制；在城市基础设施领域要素获取、准入许可、经营运行、政府采购和招投标等方面，推动各类市场主体公平参与。

　　政策驱动外，市场前景广阔也是相关领域快速发展的一项重要驱动因素。

　　“社会资本介入公共服务领域，为物企进入相关服务领域创造了更有利的条件，公共服务领域的物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，同时也有助于提升服务质量，提高管理效率。”中物研协方面发布的专题报告指出，政策利好、基建扩张以及公共场馆市场持续扩容等因素共同驱动着相关服务领域快速发展，未来交通枢纽以及公共场馆市场容量巨大，尚待进一步挖掘。

　　如公共场馆方面，文旅部发布的《2021年文化和旅游发展统计公报》显示，2021年末，全国共有艺术表演场馆3093个，比上年末增加323个；共有美术馆682个，比上年末增加64个；共有公共图书馆3215个，比上年末增加3个。2021年末，全国公共图书馆实际使用房屋建筑面积1914.24万平方米，比上年末增长7.2%。

　　“我国公建物业市场目前的市场化程度较低，是一个有着良好前景的物业管理业务蓝海。”IPG中国首席经济学家柏文喜认为，当前我国公建物业市场比较分散，市场化程度以及市场集中度都较低，相关领域市场竞争相对缓和，且公建物业收费标准属于市场调节范围，有着可持续的增长空间以及更高的增值服务价值，更易受到物企青睐。

　　陈晟也认为，相关领域当前并未形成传统的头部企业，由于当前传统住宅市场受到一定影响，公建物业逐渐成为物企增加收入与拓展赛道的一个重要选择。

　　挑战机遇并存

　　虽然相关领域市场前景广阔，但传统物企布局分羹仍面临一定挑战。

　　“政府选择物业服务企业的模式从最初的委托到如今的公开招投标，且增加了招投标的要求与频次，市场竞争愈加激烈。”中物研协在专题报告中指出，公众物业市场规模不断扩张的同时也存在一些不可忽视的挑战，除市场竞争愈加激烈外，由于公共建筑物基本由政府委派人员进行管理，而管理人员流动性较大，加之人力成本的刚性增长，都给物企在探索公众物业领域的道路上增加了挑战。

　　此外，由于相关服务业态多元，服务对象复杂，专业要求与品质要求都更高。

　　“公众物业管理具有开放性、公益性等特点，其服务范围更加广阔，服务形态更加多元。”中物研协方面指出，除了环境卫生服务、设备设施运维、修缮等基础服务外，相关服务更加注重安全保障、公共秩序维护等方面专业服务的功能。同时，由于公众物业服务对象的多样性、流动性，增加了企业服务管理的难度，对工作人员的专业度也提出了更高的要求。

　　“传统物企布局要结合公建物业具体特点，注重在管理方面与传统住宅的不同之处。”陈晟表示，传统物企在公建物业方面布局要注重政府对物业服务的能源、环保、耗能等方面的要求，即ESG方面的一些细节要求，提升管理服务的细节把控能力。

　　同时，由于相关领域的物业服务对象更加复杂，服务对象的满意度直接反映了物业服务品质，也进一步影响着企业在招投标中的表现与成果，因此服务对象满意度对于企业布局相关领域也尤为重要。

　　“物企布局这一市场难点主要是如何在服务性价比上超越业主原有的自我管理水平，以及如何打破以业主自我管理为主的行业壁垒。”柏文喜表示，企业分羹这一市场，一方面需要注意提升自身服务的性价比，另一方面则需要维护好与业主方的合作关系。

　　多元化布局

　　由于发展前景与盈利空间都较为广阔，近来企业对公建物业在内的非住宅物业服务领域关注度日益提升。

　　“公众物业管理可挖掘的增值服务空间巨大，盈利空间广阔。”中物研协在上述专题报告中指出，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断推进，人们物质生活水平不断提高，进而带动文化、娱乐、交通等公众物业服务的需求逐年增加，未来公众物业的持续建设以及居民对高品质公众物业服务的需求，将促使公众物业管理持续稳定发展。而在未来发展中，品牌建设与智慧物业将愈发受到重视。

　　根据中物研协专题报告，近年来公众物业的发展整体呈现上升趋势。如在2015年，百强企业中涉足公众物业的企业占比不足50%，到2020年，这一比例已提升至66%，较2019年的74%有所下降。2020年百强企业公众物业总管理面积为2.33亿平方米，同比增长49.98%，增速明显。

　　此外， 2020年百强企业公众物业管理面积占500强企业公众管理总面积比例为56.78%，可见领先企业在该领域的市场份额占比已较大；百强企业公众物业管理总面积占整个行业的市场份额由2015年的0.17%提升至2020年的0.70%，市场集中度也呈现提升趋势。

　　“后期物业市场行业集中度将快速提升，同时公建物业、商用物业也将成为物企努力拓展的市场，相关业务占比也会迅速提升。”柏文喜认为，包括各细分领域在内，后续物业市场整体集中度将得到快速提升。

　　陈晟也认为，后续物企规模会进一步扩大，出现管理面积超过10亿平方米的企业；同时，物业市场多元化赛道布局竞争或加剧，企业将在住宅、物流、商办、公建、园区等多个领域进行布局与专业化能力提升，形成较为完整的多元化格局。