购房群体切换去杠杆措施将更精准 推动楼市深刻转变

　　盘古智库高级研究员吴琦接受采访时表示，去杠杆从本质上来说是要营造一个良好的经济金融生态，通过积极稳妥降低国企杠杆率，促进企业的健康持续发展。

　　事实上，国资委在分类施策、结构性去杠杆方面已有所尝试并取得了初效。周丽莎表示，国资委国有资产负债约束以资产负债率为基础控制指标，对不同行业类型国有企业进行分类管理，并实行动态调整，通过分类管控使得总体负债率在现有基础上实现稳定下降。

　　比如，国有工业企业资产负债率预警线为65%，重点监管线为70%;国有非工业企业资产负债率预警线为70%，重点监管线为75%;国有科研技术企业资产负债率预警线为60%，重点监管线为65%。国有企业集团合并报表资产负债率预警线为65%，重点监管线为70%。

　　刘哲认为，对于微观企业而言，杠杆率的高低取决于投资回报率与融资成本之间的差额，如果投资回报率大于融资成本时，企业自身就有动力通过扩大负债来提升利润率，进而提高全要素生产率。在结构性去杠杆过程中，政府和市场应各归其位，让市场在资源配置中发挥决定性作用。

　　融信中国董事会主席欧宗洪表示，集团也将采纳“降杠杆、减负债、增抗险、调资金”的谨慎理财之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。

　　中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，在整治影子银行的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至资金链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。

　　长效机制“在路上”

　　3月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。

　　在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。

　　上海2018年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。

　　租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。

　　中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。

　　欧宗洪表示，2018年房地产市场在“分类调控，因城因地”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。

（房掌柜整理来自中国证券报、第一财经日报）