房企拿地后顾之忧：多数城市去化周期超15月警戒线

　　尽管在央行“930新政”之后，市场成交出现大幅提振，但困扰楼市的库存压力并没有明显减轻。

　　根据克而瑞的统计数据，虽然“银十月”市场成交大幅反弹，但重点城市依然库存高企，去化压力较大。一线城市中，北京与深圳的库存去化周期均超过17个月，二三线城市中的沈阳、无锡等地库存去化周期更是超过20个月，加上去年土地市场热闹所带来的潜在供应，房企的库存警报仍未解除。

　　世联行董事长陈劲松向《每日经济新闻》记者表示，在目前积压最严重的产品类型中，中高端项目与旅游地产成为“重灾区”。由于市场基本面已经发生变化，这两类项目占比较高的房企未来将面临巨大的去化压力。

　　二线城市平均土地消化周期约2.2年

　　得益于“银十月”市场成交回暖，一二线城市供求比指标有所好转，短期供求矛盾有所缓和，但受年内存量持续积压的影响，至10月底，绝大多数城市库存消化周期仍高于去年同期。

　　克而瑞的统计数据显示，截至10月末，全国20个重点城市中有18个城市的商品住宅在售库存量较去年上涨。其中，重庆与南昌的库存量同比增幅分别达到174%和107%，北京、广州、南京、宁波、长沙、济南的库存量同比增幅也在40%以上。以库存消化周期来看，沈阳、青岛、长春的消化周期超过20个月，去化压力极为严峻，北京、深圳、杭州、宁波、福州、长沙的消化周期超过15个月的警戒线。

　　“虽然房贷新政释放了一波改善性需求，但由于房价上涨的预期并没有形成，10月份市场成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出现冲高回落，因此需求端能否持续回暖仍存疑问”，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，但在供应端，除了上述以在售面积计算的去化周期，国家统计局的数据显示，今年1~10月全国商品住宅新开工面积高达10.28亿平方米，加上去年市场热闹导致各地土地成交量上升，10月份的市场回暖难以扭转供过于求的总体局面。

　　以土地消化周期计算，克而瑞的研究发现，截至10月末，一线城市由于旺盛的市场需求，平均土地消化周期仅为1.05年，其中深圳不足半年，但二三线城市的平均土地消化周期分别为2.19年和2.35年，这部分城市由于近年来加大城市新区建设力度，导致土地供应大幅放量，如宁波、鄂尔多斯等城市土地消化周期甚至超过5年，供过于求相当明显。

　　反映在上市房企的财务报表上，大型房企的库存压力也在攀升。根据Wind资讯数据统计，截至三季度末，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期增长4000亿元，涨幅达21.05%。部分房企库存压力骤增，泰禾集团与阳光城的存货同比增幅分别高达116.53%与91.06%，华夏幸福的存货同比增幅也达到52%。

　　豪宅产品是库存主力

　　在库存积压的背后，滞销最严重的主要是面积超大、总价超高的豪宅项目。

　　克而瑞统计发现，今年前三季度，TOP50房企各档次项目金额与面积贡献率情况显示，中档、中低档项目销售金额贡献率共计67%，销售面积贡献率共计80%，在各档次销售业绩中仍占据绝对比重。其中，中低档项目销售金额和销售面积贡献率较2013年同期分别上升4个百分点和6个百分点。与之相对，中档、中高档及高档项目销售金额贡献率不同程度地下跌1~3个百分点。