附近我爱我家的一位经纪人也对记者表达了类似的观点。她也告诉记者,过去市场好的时候,不管什么户型什么朝向的房源,都会很快被一抢而空且价格普遍高企,但市场下行的时候,优质房源仍然表现坚挺,而那些有明显缺陷的房源则会首当其冲,价格也会出现明显松动。
分析
春节前网签量还将继续下探
9月30日出台的“京八条”,对稳定楼市预期、抑制过热的房地产市场,起到了立竿见影的效果。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,一方面,客户由着急抢购转为等待观望,部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划,11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成,有效购房客户需求明显减少。另一方面,受购房需求减少的影响,业主“涨价惜售”销声匿迹,业主报价迅速回归理性,部分着急出售房产套现的业主开始主动降价,房价出现回落。
胡景晖预计,春节前,北京二手房市场网签量还将进一步下跌,房价在经历了环比涨幅收窄,局部区域房价回调之后,未来将迎来房价的明显回落。
据房天下数据研究中心,11月第4周,北京二手房每日分别网签1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套,平均挂牌价格为55283元/平米。由于接近月末,市场成交意愿展现出短期回升趋势,但长期走势仍趋于微幅回落。热度方面,市场关注度仍以刚需为主,同时改善型关注度占据很大比例。
供应
纯商住宅的预售量大减
数据显示,2016年前9个月,北京纯商住宅月均新增预售项目量达到14个之多,而在9·30之后纯商住宅的预售量大减,10月仅4个项目取证,11月截至24日则仅有3个纯商住宅项目取得预售许可,而这一趋势将至少延续到明年一季度。
根据亚豪君岳会统计数据显示,12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘,以及包括五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期。
从当前计划入市项目特征来看,急于在年底入市的项目以郊区居多,9个项目全部位于五环以外,其中六环以外项目超过半数,并且以中小户型为主,例如台湖银河湾主打53平米一居以及82平米两居,另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平米以内中小户型占比也较大。
目前北京商品住宅存量超过八成位于五环外,六环外占比也达到将近四成。
亚豪机构市场总监郭毅认为,在持续性收紧调控的背景之下,随着置业需求的减弱,库存的压力将会持续上升,特别是郊区住宅面临着一定的市场风险。
北京调控新政中,明确提出加大土地市场供应,结合此前土地供应的区域特征来看,新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主,再加上“90/70”政策,使得未来郊区为主战场的楼市供应中,中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外,加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。
而在当前,新房供给尚以中大户型产品为主,面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品则较为稀缺,因此部分主力产品面积偏小、定位于中端置业需求的项目,在预期未来竞争压力加大的背景下,选择在年末小户型供应的断档期入市,也是寻求踏准市场节奏的机会点,在淡市回笼资金,储备能量。
另外,由于郊区项目定价相对偏低,因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高,也是这类项目得以入市的原因之一。郭毅认为,随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市,将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用,届时,北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。
市场观察
开发商忙创新产品
随着楼市新政出台,不少开发商日常工作发生改变,不少开发商最近在密集看盘,汲取经验,研发产品,希望明年能通过品质的提升和营销的创新在调控之下提升业绩。
在房地产行业,能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化,进而影响企业的投资决策。
“这次调控的严峻程度,很多企业是预计不足的,再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次,是自上而下的,而且实行目标管理。”11月23日,在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上,融创中国董事长孙宏斌断言:“房地产行业再增长已经很难。”
2022-02-15 09:59
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