中低收入人群无力接盘 楼市繁荣终将成一场幻觉

未来购买力萎缩

即使在部分热点城市重新启动限购、限贷政策后，地价房价上涨并未止步，而新房销售成交量创出历史新高，上海离婚买房人士激增，北京“抢房”的反常一幕也在上演，市场盲目乐观情绪浓郁。比市场盲目乐观更为可怕的是，若房价持续超预期大幅上涨，将接近初次置业人群购买力的极限，正在摧毁人们创业创新的热情，损害国民经济运行的稳健性。热点楼市巨大的资金虹吸效应，延缓了非热点城市城镇化进程，伤害到地方产业的健康发展，进一步加剧融资难融资贵问题。

目前看，当前热点城市房价接力上涨的风险正加快显现。热点楼市如此之高的绝对价位，已经对城镇居民收入形成过度偏离，可能正导致市场未来增长动力急剧消退。住宅购买行为本质是货币财富向住宅不动产转化的过程。在住宅不动产配置上升同时，家庭货币财富减少。截至2016年8月末，全国住户人民币存款同比增长9.23%，较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低2.02个和8.96个百分点，家庭可支配货币财富的相对缩水，意味着未来住宅购买力正急剧萎缩。不管支持热点城市房价上涨的理由有多少，房价上涨空间终将决定于初次置业人群的购买力。无论是历史还是现实，房地产泡沫一旦形成，都不会平稳消减，最终都将会以急剧调整方式挤出泡沫，给国民经济形成巨大冲击。

高度关注

房地产金融风险

在“资产荒”背景下，金融机构对个人住房抵押贷款的追捧，既基于首付比给予金融机构贷款的安全边际，也主要考虑到借款背后的房产抵押价值。理论上分析，热点城市个人住房抵押贷款普遍30%以上的首付比，在房价下跌30%时，也难以立即触发金融机构个人住房抵押贷款不良风险。但在本轮房价短期内大幅上涨背后，相当部分首付款并非来自家庭多年积蓄，杠杆在首付款中的应用肆无忌惮;而银行对购房人收入真实性的审核流于形式，显著增加了个人住房抵押贷款的信用风险。尽管个人住房抵押贷款是当前银行持有的优质资产，也不能基于过往经验就可以忽视潜在的金融风险隐患。

应该看到，当前我国房地产业对国民经济拉动的边际作用正在加速消减。即使在房价大幅上涨后名义财富巨大增值，北京和上海家庭的消费意愿并未出现可持续性积极变化。2016年前8月，北京和上海的社会消费品零售总额分别增长4.3%和7.9%，较上年同期分别下降1.7个和0.1个百分点。房价上涨所形成的巨大套利机会，降低了企业经营实体经济的兴趣。房地产业升温与非地产业相对低迷，充分反映出当前宏观经济金融运行的潜在风险。为维持房价所需要的资金规模与日俱增，非地产部门资金失血严重，反过来又会加剧房地产金融风险集聚，进而形成恶性循环。

综合来看，有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的过于乐观的情绪，不排除有失控的风险。限贷、限购固然可以降温楼市，可能并非长久之计。应该加大热点城市住房供应规模，大幅提高住房投资、投机性住房交易成本和持有成本，根据房屋交易价格通过累进税等市场机制调节住宅市场供求，强化金融机构房地产信贷风险防范，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用，努力实现楼市运行风险总体可控。