房地产分城施策料升级 下半年房价涨幅可能走弱

　　中国社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可能迟到，但不会缺席。

　　中国社科院认为，未来市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。东部城市、一二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温，其他三四线及以下城市将持续较冷。

　　楼市：调整期或迟到，但不缺席

　　张宏伟认为，从以往出现过热阶段的楼市表现来看，每当市场过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，为楼市降温。但如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。所以，对于一二线热点城市来说，随着相关政策的出台，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

　　以上海为例，为了抑制去年下半年以来的房价上涨，3月25日，“史上最严”上海楼市新政“沪九条”发布，调控措施进一步收紧了信贷政策，同时限购政策门槛进一步提高，非沪籍居民缴纳社保及税务的要求从两年提高到5年。

　　张宏伟认为，政策面收紧加之现在市场的价格和量有所透支，市场应该会在下半年到明年进入调整期，“但进入调整期的时间点可能会因外一些额外市场因素的影响而有所推迟”。

　　对于房地产企业来说，长江证券研报认为，从短期来看，在销售火热和融资畅通双重利好叠加之下，房地产行业财务状况大幅好转，资金压力明显缓解。但是从长期来看，房地产企业高杠杆运行仍然面临较高的偿债压力以及财务风险。

　　同花顺数据显示，截至7月22日，沪深两市已有62家上市房企公布了半年报预告，其中，利润预增的公司有17家（含预增13家、略增4家），占比近三成。

　　与此同时，销售业绩的好转让房地产上市公司目前资金较为宽裕。数据显示，上市房企2016年一季度末货币资金达到6423亿元，同比大幅增长77%，短期借款和一年内到期的非流动负债则环比下降5%，短期偿债压力大幅缓解，上市房企的货币资金覆盖率已经由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。

　　“中国房地产市场进入‘白银时代‘之后，市场繁荣度开始下降，行业的周期性、波动性可能会成为未来房地产市场一大特点，高杠杆、高增长带来的巨大财务风险不容忽视，其对房企的打击可能是致命的。”长江证券认为，降低负债水平、规避财务风险，可能成为未来房地产企业需要研究的课题。