欧阳捷：销售面积增速不断下降 下半年房价会不会降？

国家统计局刚刚发布了《2016年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》，我们也从市场角度解读一下数据，并预测一下下半年的房地产市场走势。

第一，商品房销售面积大幅上升，下半年增速下降，预计全年销售面积增长5%。

1-5月，商品房销售面积达到4.8亿平米，为历史同期最高，同比2013年和去年同期分别增加了0.88和1.2亿平米。不仅是一二线城市销售面积增长，而且二线以下城市也大幅增长，同比2013年和去年同期分别增加了0.42和0.69亿平米(汇总中国指数研究院数据)。一二线城市以占全国销售面积的80%左右，取得了大约50%的增量，说明一二线城市的爆发力巨大。

销售面积增速较高，虽然是因为政策刺激导致的市场热闹，但主要还是因为去年同期基数较低，随着市场透支以及购房门槛提高，以及去年下半年基数提高，今年下半年销售面积增速会不断下降，考虑到下半年房地产市场不会出现重大调整，预计全年销售面积继续保持增长态势。

第二，销售面积的增长是不均衡的，商业销售难度更大。

住宅销售面积增速34.2%，与商品房销售面积增速基本持平，主要是因为住宅销售面积占了大头，相当于整个商品房销售面积的89.4%。

办公楼销售面积增速最高，达到44%，这是因为办公楼主要在一线城市，而一线城市住宅销售政策对刚需客户的打压给了公寓类产品销售一些机会，下半年由于住宅房价继续处于高位，公寓销售增速还是有可能继续领跑。

商业用房销售面积增速最低，虽然也增长了18.1%，但仍然落后于大势，也拖累了整体销售增长，这意味着商业用房销售难度更大，下半年肯定也不会好于上半年。

1-5月份，商品房销售面积同比增长33.2%，而商品房销售额同比增长50.7%，意味着房价整体上涨了13%左右。

房价上涨不仅在一二线城市(其中19个一二线城市房价平均上涨17.9%)，甚至二线以下城市的房价也在上涨。二线以下城市销售面积占比达到了80%左右，如果没有二线以下城市的房价上涨贡献，全国房价整体上涨不会有这么多。

公寓类办公楼房价领涨，涨幅达到20%，这是因为限购力度加大转移了客户购房方向，同时缩小了公寓类产品与住宅房价的差距，体现了跟涨效应。

值得关注的仍然是商业房价，增长仅有2.7%，说明商业销售不仅难卖而且溢价很低，连这样好的市场机遇期都没有能够给商业销售带来爆发性的市场机会。

整体来看，销售大幅增长是源于大水漫灌的货币现象，资本保值增值与避险更多涌向热点一二线城市，事实上，热点城市改善性需求和投资性需求被激发，加剧了这些城市的供不应求和房价快速上涨，这与货币政策的初衷是相悖的，但也是意料之中的事儿。“大水漫灌”已经微调，四月M2增量为-988亿元，五月也仅为16490亿元，远低于一季度的53920亿元，可以预计，下半年的房价也会因此而收窄涨幅。（本文仅代表个人观点）

（作者欧阳捷，现任新城控股高级副总裁，主张以前瞻解析、用数据说话、与身份无关，对房地产行业具有独到的见解和前瞻的视野）