楼市成交量跌价涨 地价重构结构政策利好或延续

    昨日，由北京商报社、北商研究院联合主办的“2016新年楼市趋势发展论坛”在京举行。来自地产界的专家、开发商代表以及媒体等200多位嘉宾齐聚一堂，对楼市供需现状、土地市场发展，以及政策走向等方面进行分析与研讨。有关专家预计，2016年北京楼市在保持稳定发展的同时，市场供需矛盾将依旧延续，未来北京房价仍将面临上涨压力。

　　楼市成交量跌价涨

　　刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。根据北京市住建委网签数据，截止到2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

　　中原地产研究部的数据则显示，2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元，整体市场已经进入高端化趋势。豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。与成交量走高相比，2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。统计显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。北京房地产业协会秘书长陈志分析，2015年开发商推盘积极性不高，令市场供需矛盾得以凸显，也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。

　　除了供需矛盾之外，北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示，去年12月底，北京库存量仅为5万套左右（剔除保障房），几乎没有去库存压力，这与全国其他城市库存高企的情况相差很大。首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析，一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中，庞大的人口数量和增长趋势仍令楼市需求量不断增加。

　　地价重构楼市结构

　　除了供需之外，房价上涨与土地市场也直接相关。资料显示，2015年一共出让了50宗住宅用地，其中22宗楼面价超过3万元。

　　亚豪机构研究总监郭毅对此表示，土地市场的火热，除了企业资金充沛外，政府规划的调整以及土地供给方式也助推了地价的攀升。此外，北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地中7宗在五环内，企业集中围猎稀缺地块，地价自然迅速上升。

　　中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析，北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发、通州成为行政副中心等都是功能区的调整，功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。陈志透露，相关部门透露出的信息显示，2016年土地市场依旧会有一部分相对优质的土地入市，但总量将会再度缩减。一方面，未来土地拆迁成本越来越大，另一方面从土地规划上也面临各种红线的压力。他预测，未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。

　　政策利好依旧延续

　　“政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示，2015年针对二套房信贷出台了“3·30”政策，令市场升温，但因限购政策依然延续，整体市场呈现政策窗口期效应，但未出现明显的爆发点。

　　业内人士分析，2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下资本市场出现大幅升温。包括去年央行五次降息，以及央行出台的很多贷款调整工具在内。初步评估，2015年市场货币量超过10万亿元，其中相当一部分的资金流入楼市，导致房地产市场的价格上涨。此外，很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作，取得了更低资金成本。

　　专家预测，限购政策已不再是房地产类政策，而是北京定位发展的政策，因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应，限购政策的具体内容会不会调整，可能有一些悬念。2016年总的来说是减量增价，二手保持量价齐涨。从企业角度看，并购会多发。同时，企业的利润依旧会缓慢下降，但2016年楼市表现仍将保持稳定。