四川待开发用地可“商改住” LOFT或逐渐退出历史舞台

　　“商改住”给商业地产带来调头机遇

　　在这场席卷全国的去库存攻坚战下，库存高企的商业地产也引发了愈来愈多的连锁反应。其中，“商改住”政策的逐渐落地，也成为一个新的解决方案，并被认为给部分开发商提供了一个合法“调头”的机会。

　　3月25日，四川省政府常务会议审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施，其中，“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地”迅速成为关注焦点。

　　四川待开发用地可“商改住”

　　热火朝天的开工潮后，在包括成都在内的诸多二线城市中，留下的除了鳞次栉比的“一站式购物中心”与“甲级写字楼”，还有不断被降低的租金与高企的空置率。

　　根据CRIC研究中心数据，近三年来，成都市商业办公的新增供应量持续走高，但成交量却直线下滑。2015年，成都市商办供应合计702万平方米，成交共370万平方米，仅为供应的一半，库存压力持续攀升。

　　2月底最新数据更指出，成都商办库存高达1305万平方米，按近一年去化速度估算，需要3.5年方可去化完毕。其中，购物中心总体量超过700万平方米，居全国城市首位;甲级办公楼存量约为260万平方米，若以2015年的净吸纳量，即租约面积净增长+成交估算，去化周期更是高达13年。与此同时，有业内人士坦言，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态。

　　在难以扭转的供大于求格局下，如何为商业地产去库存也成为成都房地产市场最艰巨的任务。其中，通过“商改住”政策，分流后面待开发的商业用地，也被认为能够合理减缓供应，帮助已经拿地的开发商“松一口气”。

　　按照四川此次制定的政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

　　此外，四川还要求营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

　　LOFT或逐渐退出历史舞台

　　四川并非首个试水“商改住”的省份，据不完全统计，截止目前，昆明(楼盘)、重庆(楼盘)、福建等地区和城市就已发布了类似政策。其中，2015年10月14日，重庆市政府办公厅下发了《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，称“项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模”。具体来看，重庆以往的商住比例是固定为30%，政策出台后确定商业占比最低可调至20%。

　　昆明在规划新规亦明确了“商改住”标准。其要求商业用地调整成为居住用地，应适当降低开发强度，同时开发商要充分考虑改造范围内各类公建配套设施配建情况，因增加人口规模导致需增加片区公建配套设施的，原则上应在自身改造范围内解决。