楼市去库存成两会经济热词 鼓励农民进城买房需实招

    世事变幻，盛衰有常。房地产作为中国经济最近十余年的支柱产业，近年见顶之后，随之而来的是高库存压力。在去年底召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年的五大任务之一后，从中央部委到地方政府，推动房地产去库存的新政陆续发布，房地产去库存也成为今年两会的经济热词。

　　部委政策主要包括：央行、银监会2月2日宣布降低房贷首付，财政部、国税总局2月22日起调降契税。地方政府则有江西、甘肃、湖北、海南、山东、山西、沈阳等出台了促进房地产去库存的政策，整体基调以降低首付、契税补贴等手段鼓励农民进城买房为主。这其中，江西要求宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”，以及沈阳出台仅数小时的“零首付”，一度引发热议。

　　在今年两会上，住建部部长陈政高表示，目前房地产库存较高，截至去年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米;到了今年2月份，库存面积上升到7.39亿平方米，增长率达15.7%，而这些库存主要集中在三四线城市。同样在两会上，央行首席经济学家马骏接受媒体采访时称，房地产去库存可对冲经济下行压力。因此可以说，鼓励农民进城买房既是城镇化战略的应有之义，亦是经济发展的重要举措。

　　然而，无论是降低首付还是契税补贴，似乎都没有切中农民工未能成为去库存主力的真正原因。截至2014年，我国农民工已达2.74亿人，适婚年龄(16~30岁)人口和青壮年(31~50岁)人口分别占比34%和49%，具备一定的城镇定居意愿，外出农民工1.68亿人，也存在一定的首购及改善性需求。尤其是部分子女婚嫁、小孩接受教育的农民，进城买房可以说是“刚需”。实质上，未能让这些有购房意愿的农民付诸实践，最为根本的还是目前三四线城市房价偏高。

　　国家统计局发布的数据显示，2015年农村居民人均可支配收入为11422元。而目前三四线城市的房价集中在 3000~4000元/平方米，一套房产至少需要三四十万元，一个农村家庭要在城里购置一套房产殊为不易。以一套房产不考虑税费35万元计算，首付7万(20%)，剩余28万房贷每月还款需1800余元，每年的房贷相当于一个家庭中两口人的可支配收入，压力不可谓不大。

　　价格是协调供给与需求最好的手段。资料显示，目前三四线城市房产的建筑成本整体在800~1000元/平方米，这也是房地产的刚性成本;此外，地方政府获得的土地出让金，税务部门征收的土地增值税、营业税、城建税等税种，以及房企的融资成本，大体上构成了房产的成本。同样在今年的两会上，不少委员代表反映，目前三四线城市的房价已经下调到成本价。如此，地方政府、税务部门和银行在房价中占有的那部分利益，如税收成本即占开发商总成本约12%，就为三四线城市房价去库存打开了想象空间。

　　以政府让渡土地出让金为例，可以在三四线城市试行共有产权制度，即政府让渡出部分或全部土地出让金，按比例与购房者共同拥有住房产权，购房者享有使用权。共有产权住房是一种有限产权住房，政府和购房者将共同分享房屋的增值收益，也共同承担房屋贬值带来的风险。而购房成本的下降，对农民来说是“实招”，以此激发农民购房热情，达到去库存效果。

　　如今，在三四线城市去库存的大潮之中，农民被寄予厚望;而收入偏低的农民阶层，也一直在期待着进城买房能有实实在在的优惠。因为，只要出台降低购房成本的实招，去库存也将水到渠成。