一二线城市土地供应力度加大 房企“抢地”积极性高涨

　　6月16日，杭州、郑州、徐州等地同日进行土地出让活动，其中杭州当日出让5宗地块。近段时间以来，为了尽快恢复土地市场，一二线城市普遍加大了土地供应力度。多个城市加大优质用地供应比例。

　　近日，南京市以132亿总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块，这些地块将按照“限房价、竞地价”方式出让。值得一提的是，南京市今年以来住宅用地供应力度已经突破近5年新高。同时，由于出让地块区位优越，在多宗高价地的带动之下，前5个月南京土地出让金涨势迅猛。

　　当前，房企融资压力有所缓解。由于市场中优质土地供应较多，同时基于自身补充库存的需求，当前房企拿地仍然较为积极。在此背景下，一二线城市土地市场热度走高。

　　5月份，一二线重点城市优质土地供应力度延续4月份的行情。特别是一线城市，成功出让多宗稀缺优质土地，如北京分钟寺的三宗宅地、深圳前海片区的限价宅地、广州番禺汉溪大道地块。这些优质地块的入市也吸引了多家房企的争夺。

　　从土地出让收入来看，中原地产研究中心统计数据显示，截至6月上旬，全国土地市场持续升温，在此背景下，北京与杭州、上海等城市土地出让金额都突破了千亿规模。受监测的50大城市土地收入合计达到1.8万亿，同比上涨11%。

　　“重点一二线城市土地回暖情况优于其余城市，市场恢复速度更快。”克而瑞地产研究中心研究员马千里分析指出，从前5月土地市场来看，广州、南京、温州、成都和福州等城市土地出让金总额均呈上涨之势;尤其是南京和广州涨幅尤为突出，增长率分别为157%和93%。

　　值得关注的是，今年单幅土地总价呈现走高势头。据中原地产研究中心统计数据显示,全国已经出现了3宗单幅地块总价超百亿元，这在以往并不多见。其中，2月、4月、5月分别出现一块百亿元地块。

　　除了上述提到的龙光地产以115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块外，4月，厦门思明区一地块被上海泰鸣贸易以104亿元斩获。市场传言拿地企业实际是中骏的“马甲”。

　　此外，还有一宗是上海2月20日成交的徐汇滨江西岸金融港地块，香港置地联合体以310.5亿的价格成功落槌，刷新中国内地土地总价纪录。

　　在单幅土地成交额持续上升的同时，土地溢价率也开始走高。5月，单宗地块超过20亿元的地块有48宗，底价成交的只有13宗，占比27%，而在之前基本都在一半以上，2019年四季度高价地中，底价成交更是高达6成。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然疫情对房企的资金链影响较大，但是国内融资难度降低，部分企业拿地积极性提高，这表现在多地出现高溢价率土地成交，特别是厦门再次出现历史最高百亿地块，溢价率达43.82%。

　　“房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现总价百亿规模的‘历史最高总价’地块，使得土地市场热度持续提升。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，疫情对房企的资金链影响虽然大，但随着融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。

　　优质地块炙手可热，是溢价率有所上升的直接原因。5月15日，深圳推出今年第一宗真正意义上的宅地，十余家房企经过近一小时，103轮的鏖战价方获成交，溢价率45%。5月27日，烟台一宗商住用地经过1148轮竞价，最终碧桂园以2.48亿元、118.8%的溢价率获得。

　　对于房企开始积极拿地，张大伟认为，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

　　值得关注的是，当前中小房企纷纷加入拿地的行列。对此，同策集团首席分析师张宏伟分析认为，现在仍是“窗口期”，毕竟在“疫情”影响下，竞争没有那么激烈，部分龙头房企比如碧桂园、融创等均放缓了拿地步伐。部分中小房企希望弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。因此，尽管行业资金面整体仍然相对紧张，但是，土地市场热度并不减，一部分中小房企反而成为这一轮土地市场的主角。

　　同时，张宏伟也表示，不同类型房企积极拿地背后考量有差异。对于央企、国企背景的房企因为低成本融资，在拿地“窗口期”针对核心一二线城市或自身优势区域积极深耕布局。当然也有部分企业在资金面紧张，杠杆率较高的情况下拿地，是希望通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。另外，还有部分房企积极拿地是表现在回补业绩的诉求明显。

　　不过，张宏伟认为，积极拿地布局的同时也应该关注市场风险，因为楼面价上升了，利润空间也压缩了。此外，市场环境虽然复苏了，但并没有出现大幅反弹。土地市场繁荣的背后还有世茂收购福晟，泰禾、协信等房企引入战投事件作为前车之鉴。因此，张宏伟建议应该冷静研究市场，顺势而为，否则后期销售都是问题，甚至无法解套。

　　多个业内人士分析认为，疫情对土地市场的影响正在逐渐减弱，各个地方城市的土地市场开始逐渐恢复常态。业内分析认为，受供应增量和市场热度延续的影响，6月份土地市场的成交规模仍将延续较高水平。尤其是，随着各大房企半年度业绩时间节点临近，预计6月份房企将继续保持拿地热情，优质地块成为房企重点角逐对象。

　　来源：新京报、经济参考报