销冠房企补货最积极 未来百强房企队伍将进一步分化

　　兵马未动，粮草先行，“存粮”多寡决定了房企能否有资格决胜下半场。货值是衡量一家房企公司价值的重要指标，增加土地储备、提高货值是所有房企谋求规模扩张的先决条件，对于冲击千亿规模的房企来说，销售规模必须匹配同等规模货值。

　　从2019年1至2月新增土地货值来看，2018年的销冠房企补货最为积极。根据机构发布的《2019年1~2月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，在百强房企中，共有24家企业新增货值超过100亿元，销售TOP10房企的货值占到百强房企的47%，另有近三成企业无新增土地储备入账。此外，土地储备规模前20强房企，与今年新增货值TOP20房企有70%的重合率，可见资源仍然向规模房企集中。从拿地策略和土地储备布局来看，未来百强房企队伍还将进一步分化。

    房企密集融资

    多家龙头房企加入融资队列。4月9日，融创中国发布公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。发行票据所得款将主要用于本集团现有债务再融资。

    有的房企一次性发布多笔融资计划。以中国恒大(19.22+0.21%)为例，公司4月8日公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据，分别是12.5亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据;4.5亿美元于2023年到期利率为10%的优先票据;3亿美元于2024年到期利率为10.5%的优先票据。公司拟将该笔款项用于现有债务再融资及用作本集团资本支出，剩余部分用作一般公司用途。

    融资成本方面，据中原地产研究院监测数据，多家房企融资成本相比之前有所下降，多数房企境外融资成本约为8%，境内融资的公司债约为5%，部分房企境内企业债融资利率不足4%。

    对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年四季度以来，上市房企发布融资计划逐渐增多，且融资难度有所缓解，同时更加关注经营风险，对资金链的安全要求逐渐提高。由于房企前期“缺血”过多，融资需求依然较大，融资计划井喷态势有望延续。

　　销冠房企补货最积极

　　在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以增加企业融资砝码，也为持续的销售现金流入提供保障。在2019年1月至2月新增货值TOP20房企中，恒大以26878.9万平方米稳居“地主之位”，一直深耕三四线城市的碧桂园以22320万平方米的土地储备规模稳居第二，低调的央企保利以13757.82万平方米位居第三，通过并购完成爆发式增长的融创则以13749万平方米位居第四，而一直以稳健谨慎著称的万科在土地储备规模中并不逊色，以12222万平方米稳居第五。

　　从2019年1至2月新增货值榜和2018销售排行榜来看，在新增货值TOP10企业中，有7家企业都进入到TOP10销售榜中，土地储备规模进一步集中。

　　值得关注的是，此次杀入2019年1至2月新增货值前十的“黑马”中骏集团，在2018年曾提出2020年前冲击千亿目标的计划，据业内人士推测，中骏今年以来加速拿地也是为冲击千亿做准备。

　　粤港澳大湾区成房企必争之地

　　在城市布局中，粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力，也早已成为房企的必争之地。

　　“恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露，在2015年进军一线城市以后，恒大主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年重点进入的领域，也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会带来巨大的市场效益。

　　根据夏海钧披露的数据，恒大在大湾区目前总共有109个项目，4927万平方米，货值在1.6万亿元左右。其中，深圳有45个项目，土地储备2903万平方米。

　　除广东起家的老牌龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

　　“佳兆业在粤港澳大湾区，不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力，这是可以肯定的。“佳兆业集团主席郭英成在今年的业绩会上直言。

　　根据披露，目前，佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，并持有土储货值4640亿元。截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米，其中99%位于大湾区，可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

　　佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露，今年公司拿地的预算、投资额在400亿元左右，去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区，今年至少要保持这个比例。

　　值得一提的是，粤港澳大湾区也成为了众多外来房企争相布局的区域。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，包括融创、世茂、龙湖、福晟等房企，都积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。

　　“大湾区是龙湖看中的战略区域。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示，现在龙湖已经进入大湾区的7个城市，有约150多万平方米土地储备，权益储备超过100万平方米，货值逾530亿元。“我们会加大这里的布局。”

　　邵明晓续称，由于西部、环渤海和长三角土储较为充足，未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在30%以上，长三角占20.7%。华中和华南相对较少，占土储比例分别为8.8%和5.9%。

　　根据克而瑞的统计，2018年底，Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中Top10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据国家统计局数据，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米。按此来看，Top30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年销售。

　　克而瑞认为，对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好地享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。

    （房掌柜整理来自中国房地产网、中国经济网、中国证券报）