租赁市场“租金贷”滥用 长租公寓行业乱象与日俱增

　　近年来，伴随着长租公寓市场的迅猛发展，行业乱象也与日俱增。有不少租户在签完租房合同之后才发觉自己“被贷款”，此外，还有部分租户在租期已满要退房时，却面临退租难的问题。

　　去年，杭州鼎家长租公寓爆仓事件就是这样一起典型案例。租客在不知情的情况下通过网贷平台获得租房贷款，但因鼎家资金链断裂，房东未能及时收到来自鼎家的租金。鼎家破产后约有4000户租客受损，有的甚至交了一年房租却只能住半年。

　　出现上述租客欠款，长租公寓资金链断裂破产、跑路的现象，是长租公寓近年轰轰烈烈粗放式竞争的结果。“长租公寓之所以出现爆仓(资金链断裂)，原因不单单是因为滥用租金贷导致。”水滴公寓创始人冯玉光表示。

　　从出现问题的长租公寓运营资产分析来看，无一例外均为分散式、轻资产运营公寓商，有业内人士表示，爆雷长租公寓不仅仅揭示了长租公寓“快跑”下的现状，也让做重资产运营的公寓商连带“躺枪”，暴露了长租公寓行业融资难以及经营低效的问题。

　　透视“租金贷”

　　“租金贷”与众多金融消费分期同属一个科目，是金融分期贷款的一个类别，与汽车分期贷款、手机消费分期贷款、装修分期贷款类似，本应是消费者进行租金分期的一种选择，然而在业务模式上却完全有别。

　　租金贷和租金分期贷涉及了金融机构(银行、信托、保理和第三方金融分期平台等机构)、长租公寓(物业运营者)、租客和房东。

　　在业务模式上，金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款。金融机构一次性付给长租公寓运营公司租金，长租公寓向房东支付租金。如果引入第三方分期平台，则会利用其互联网优势，单一的分期平台可以和众多长租公寓机构合作，更能有效促成金融机构获取优质贷款资源进行放款，降低信息不匹配或者不对称。

　　在过去两年里，涌现出众多金融机构和第三方分期平台加码租金贷投入，如会分期、元宝 e 家、租了么、房司令等平台。在 2015 年消费金融大热和 2016 年长租公寓大发展之下，租金贷提供了长租公寓发展所需的资金，但是通过垫付的资金快速发展，却隐藏着风险。

　　从爆雷的长租公寓案例中发现，一旦公寓运营机构未给房东支付租金，则会造成第一重租约(长租公寓机构与房东签订的租约)的失效，进而导致第二重租约(租客与长租公寓签订的合同)也被迫中止，如果金融机构贷款资金已经走完了流程，回款发生了中止情况下，长租公寓难免因资金链断裂出现破产、跑路，房东收房、租客被迫迁出和金融机构产生坏账。

　　冯玉光指出，长租公寓爆雷，并不是仅仅因为租金贷的问题。他指出有两大原因导致长租公寓纷纷加杠杆使用租金贷：其一，2015、2016 年互联网创业浪潮下，长租公寓的发展在资本驱动下，追求规模(房源)，希望快速占领市场高地，在外部资本使用和企业规模扩张中，一旦出现了资本收紧或者成本抬高，则会让企业发展失去方向;其二，滥用租金贷。由于行业发展不成熟，出现了战术性的错误，不惜一切抢占房源，导致成本增加、空置率上升，从而由租金贷引爆公司危机。

　　复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中接受《中国房地产金融》采访时，亦指出同样的观点，租金贷只是某些长租公寓企业引发危机的导火索。

　　“租金贷，作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。”蒋中说，一旦碰上行业环境变化，叠加监管趋紧会让长租公寓经营困难导致快速爆雷。

　　从成熟市场租金贷的使用来看，很好地规避了上述风险。金融机构贷出一笔款项，并不是一次性给予长租公寓，而是进行分账，一部分金融机构直接支付房东租金，一部分给长租公寓企业作为运营费用。这种分账模式，界定了房东、租客、长租公寓机构间的资金关系，长租公寓的角色更为清晰——服务与中介信息平台。

　　生存困境

　　尽管发展初期仍然面临着各种不确定性，长租公寓资本扩张和跑马圈地并未停止。