2018年,对于内地房企来说,是一场长跑的转折点。头部企业加速奔跑、越走越远,而中型房企由于业绩各不相同,2019年的市场应对策略也截然不同。
3月份以来,随着年报季逐渐拉开帷幕,各大房企的态度立显。截至目前,多数房企超额完成2018年度销售目标,业绩全面提升,朝着既定目标加速奔跑;但也有部分房企未能达到预定目标,甚至出现不同程度的业绩下滑,不得不谨慎持重,刻意放慢自己的脚步。
时代中国将全面提速布局
随着“粤港澳大湾区”规划的出台,区域内的7座城市土地变得炙手可热,而深耕粤港澳大湾区的众多房企自然也获益匪浅。
时代中国正是其中之一。3月13日,时代中国控股(HK:01233,下简称时代中国)召开了业绩发布会。发布会上,时代中国主席岑钊雄则提出将今年的年度销售目标定在750亿元,较去年销售额增长29%。
值得注意的是,近几年来一直保持超过40%的合约销售复合增长率,相比之下,这一增幅略显保守。对此,岑钊雄称:“去年我们定了550多亿的目标,最后我们做了600多亿出来,现在我们定今年做700多亿,我觉得能做到800亿也说不准。” 在2018年中期业绩会上,岑钊雄曾提出“千亿目标在2019年、2020年大概率可以实现”的愿望。如此来看,其千亿目标应该要到2020年才能实现。
对于拿地预算,时代中国表示,今年的拿地预算为302亿元,除此之外还有2018年未使用的额度。公开资料显示,2018年,其拿地预算为275亿元,但最终其拿地总额仅为129.76亿元,如此测算,2019年时代中国的拿地金额约为447亿元,2019年时代中国或将在拿地上迎来一轮爆发。
至于布局的选择,岑钊雄表示:“除了大湾区以外,广东省的其他地方会在粤中粤西增加投入。省外的话,成都、武汉、华东是未来要关注的地方。”
公开显示,截至目前,时代中国拥有土地储备近1840万平方米,其中粤港澳大湾区土储(包括清远)占比高达93%,业务高度集中于大湾区,时代中国一方面享受平均销售上升的红利(去年销售均价已经达到每平方米约16230元),另一方面,也受到土地购置成本上升的影响。
在地产开发业务之外,旧改是时代中国最重要的业务方向。截至目前,时代中国共拥有约70个城市更新项目。根据此前的预计,这些项目能贡献土地储备约1950万平方米,总货值约5000亿元。
事实上,除部分受湾区红利影响而提速的企业之外,也有不少中型房企,或由于2018年业绩向好,或迫于业绩压力,明确提出2019年将全面提速。
首创置业保守稳重发展
相较于业绩向好,加速扩张的企业,一些业绩不及预期的房企也只能无奈地悄悄收缩自己的战略。
近日,首创置业发布年报称,企业2018年实现签约销售额706.4亿元,没有完成既定的800亿元目标。
首创方面表示,由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。加之2018年该集团业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额未达目标。
根据公告数据,在706.4亿元的总销售额中,仅北京地区就占了392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%;上海、天津和成渝地区销售收入紧随其后;而非核心城市仅实现签约销售67.3亿元。
不仅2018年的目标没有实现,首创置业还对2019年的目标进行了下调,由1000亿元降为800亿元。
与之类似,九龙仓集团日前也交上了分拆九龙仓置业后的首份“成绩单”。在其自述本身内地发展物业丰收以及投资物业收益不俗的背后,九龙仓依然难掩2018年度销售金额、收入及净利同比明显下滑的颓态:销售总金额下跌16%,集团总收入减少13%,净利润减少11%。
值得关注的是,相比2018年初定下的220亿元内地销售目标,九龙仓集团今年的销售目标显得更为保守:对外宣布2019年的销售目标降至180亿元。在外界看来,内地拿地渐趋谨慎导致的余粮储备不足或是九龙仓集团下调销售目标的主因,其“或将错失大湾区机遇”的猜测也充斥其间。
一线周边崛起 楼市“主战场”转移
围绕一线城市形成的城市群开始崛起,使其成为当前房企竞逐的新“战场”。
今年的政府工作报告中指出,要坚持以中心城市引领城市群发展,促进区域协调发展,提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题,改革完善相关机制和政策,推动区域优势互补、城乡融合发展。其中,京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。长江经济带发展坚持上中下游协同,加强生态保护修复和综合交通运输体系建设,打造高质量发展经济带。
随着中国城市间均衡发展进程加速,在楼市调控的背景下,收缩战线、地域聚焦成为不少房企未来战略布局的主要方向。一二线城市地价回调、三四线需求快速释放,2019年房企将减少对于四线城市投资力度,重心逐步回归一二线城市及经济基础发展良好的三四线城市。
例如,在北京周边,天津、保定、廊坊,在上海周边,南通、苏州、盐城,接收了一大批一线城市外溢客群。而这些城市近些年在环境宜居度上、城市生活配套上逐步向一线城市靠近,加之政策利好,众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强,也成为了置业者意向城市的新选择。
重品质重运营 回归产品本身
当前中国城市化进程已进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。
如今,在房企的年销售额冲上3000亿元、5000亿元后,安全与风险问题成为首要关注的问题。过去高负债、高成本、高杠杆的“三高”模式,开始转向低负债、低成本、低杠杆的模式。销售额排名靠前的企业开始更关注品质管理和企业内控,行业中的大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系,未来房企之间的竞争将回归产品竞争的本质。
除了单一开发销售模式之外,优秀开发商开始切入生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件”+“软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。此外,越来越多的开发商开始深耕细分领域,更加注重专业化开发,而不是简单的项目复制。
“重运营”成为开发商未来要学会的本领。从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。
(房掌柜整理来自国际金融报、蓝鲸财经、新京报、北京晚报)
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