楼市销售放缓：房企面临债务集中兑付 大额融资频现

　　中小房企卖身还债离场者增多

　　每一轮调控后似乎都会出现一波股权甩卖潮。在融资渠道收紧、楼市调控持续加码，丝毫看不到放松迹象的行业大背景下，中小房企的生存环境尤为恶劣。

　　据新城控股高级副总裁欧阳捷预测，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长“天花板”，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

　　据北京、上海产权交易中心信息披露，22天以来，新增37家房企挂牌转让股权，挂牌价超过110亿元，8成以上都是欲卖股退场的中小房企。记者还注意到，挂牌价中，股权价仅占极小部分，大多数金额来自债权，即被转让项目企业背负的负债及利息。

　　这些被抛售项目布局大多还位于销售市场比较热门的城市，如上海、青岛、武汉、江苏、深圳、徐州、成都、重庆、西安、海南等。但资金的匮乏和债务违约压力的逼近，令他们很难在将地产公司周转下去，不得不通过卖股断臂求生存。

　　为了能将股份转让出去，他们甚至不惜亏本出售，忧心的是，缺乏优质资产的项目依然很难找到下家。有一家公司就打出1元卖身的大甩卖。

　　据北京产权交易所公告显示，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权正以1元价挂牌转让，截至2018年10月30日，该公司总资产153.69万元，但总负债却高达4423万元。

　　据了解，挂牌公司为深圳峰汇创业投资发展有限公司100%持股，而深圳峰汇背后的母公司是中国建材股份有限公司。3个月多前该挂牌公司就在寻求出售，但一直无人问津。

　　另一则披露信息显示，徐州鸿成房产开发有限公司100%股权正在挂牌中，转让底价为4.39亿元。截至2018年7月30日亏损了393万元，总负债4.17亿元。资料显示，企业名下主要资产是4块土地，共计约670亩土地(商业、住宅用地)，位于徐州市铜山区洞山村。已足额交纳土地出让金，暂未取得土地使用权证。值得注意的是，这4宗地块2016年被徐州市中级人民法院查封，查封期限到2019年，届时若无力还债存在被拍卖的可能。

　　这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。

　　而一些曾跨界地产业的企业则开始抛售持续亏损的地产项目，加速去地产化。

　　据上海产权交易所信息显示，隶属中国铝业集团的中铝国际(天津)建设有限公司正在转让其持有的天津鑫通置业有限公司100%股权及转让方对标的企业1.21亿元债权，转让底价为1.78亿元。

　　此外，金华八达集团有限公司正在挂牌其持有的金华金殿置业投资有限公司100%股权及1.62亿元债权，挂牌价为3.3亿元，该项目公司同样处于亏损状态;秦皇岛福电实业集团正挂牌转让其持有的秦皇岛大秦电力房地产开发公司100%股权及1960万元债权，挂牌价6602万元;兰州倚能电力(集团)挂牌转让其控股的西安明威实业发展有限公司100%股权及相关债权，挂牌价3.13亿元。

　　借新还旧居多

　　年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。

　　Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

　　从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。

　　业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。

    （房掌柜整理来自新京报、中国房地产报、经济参考报）