办公楼市场空置率低助推租金水平 租赁供应与需求平衡

　　“CBD核心区项目进一步推迟竣工，有助于整体办公楼市场空置率保持低位并推高全市租金水平。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。在零售领域，因为消费者越来越崇尚健康和积极的生活方式，健身和周边产品备受欢迎。不断收紧的金融政策可能导致未来几个月开发商将出售更多资产。由于缺乏空置面积，工业需求受到抑制，导致本季度租金增长录得历史新高。在紧缩的住宅政策环境下，豪华公寓售价持续录得负增长。两个高端酒店入市，为郊区市场带来新增供给。

　　尽管金融公司仍然占比较大，但IT公司的需求已经超越金融公司;某IT行业巨头迅速吸纳了一家经营不善的初创公司所退租的面积助推了IT公司需求的提升。租金承受能力较高的基金公司本季度表现活跃，导致部分业主稳步提升租金。

　　一个小体量项目本季度入市，为市场带来45,756平方米的新增供应。本季度，中粮置地广场在北京市中心的地坛区域开业，吸引了附近传统办公楼子市场的部分需求，优越的地理位置使其受到搬迁、扩张或升级类需求的热捧。项目目前表现良好，一家环保类上市公司在该项目中租赁了相当大的面积。

　　在空置较少的市场环境下，所有子市场连续两个季度录得租金上涨。由于IT和金融类租户在第三使馆区、中关村和望京区域表现活跃，使得这些区域的租金涨幅较大。“全市缺乏可租赁的办公面积，使业主继续受益于本季度的租金上涨，”仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示，“由于市场空置率较低，业主在选择租户时也会更加挑剔，力求寻找最优质的租户，同时避开风险较高的P2P等行业租户。此外，由于CBD核心区项目进一步推迟入市，在成熟区域可租赁面积有限的情况下，我们预计业主在年底前将继续享有较高的议价能力。”

　　高端住宅销售持续受制于紧缩的政策环境。由于住宅售价限制仍然存在，豪华公寓成交量本季度虽然环比上涨14.9%，但同比仍然下降8.9%。在同样的趋势下，高端别墅销量也环比上涨12.8%，但与去年同期相比仍显著下跌83.0%。

　　虽然近几个季度销售价格限制对高端住宅供应量有所抑制，但本季度许多开发商推出新盘。第三季度豪华公寓市场共有440套住房入市，与上季度无豪华公寓供应入市形成对比。 在高端别墅市场，本季度共有55套别墅入市，环比上涨44.7%。鉴于货币环境趋紧，一些开发商面临更大的资金压力，因此即使价格上限继续存在，他们也有意愿推出新项目。

　　由于一些开发商进一步降低价格以提升销量，豪华公寓一手价格继续录得负增长。这导致豪华公寓价格本季度环比下跌2.6%，而高端别墅价格也环比下降2.3%。北京及华北区研究部代理负责人米阳表示，“随着开发商的财务压力不断变大，我们预计未来几个月将有更多项目在市场上推出。在大众市场，更严格的贷款政策预计将会抑制刚需，这可能会导致更多的潜在买家进入租赁市场。”

　　日前，国际房地产行业咨询机构仲量联行发布天津三季度房地产市场研究显示，第三方物流、电子商务和制造业企业需求稳步增长，推动市场总体空置率维持在近九年来最低水平。在零售市场，伴随天津陆家嘴中心和SM天津滨海第一城二期的开业，带动零售空间净吸纳量大幅攀升。而高端住宅市场方面，由于继续实施限购政策，高端住宅的成交量和均价微幅走低。

　　仲量联行认为，近期竣工的多个优质办公楼项目为企业租户提供了扩租或搬迁机会;升级需求在本季度总交易量中占比49%。

　　位于卫津南路板块的鲁能国际中心和新八大里地区的双迎大厦两个项目于2018年第三季度完工入市，市场新增供应量达91500平方米，促使新办公楼板块逐渐形成。至此，2018年前三季度新竣工办公楼项目数达到四个。

　　新增供应促使项目周边的升级需求保持平稳，推动第三季度的市场净吸纳量达到36800平方米，环比上涨12.4%，但同比下跌33.9%。不过，受新竣工项目的影响，市场整体空置率仍然微幅走高，达到38.6%，环比上涨0.6个百分点，同比上涨1.1个百分点。

　　业主为赢得优质租户继续调低租金，天津办公楼市场租金降至91元/平方米/月，环比下降0.1%，同比下降0.9%。

　　预计2018年底前还将有五个办公楼项目完工入市，新增31.5万平方米的办公楼租赁空间。“2018年将成为办公楼市场供应高峰年。”仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出：“租户将在该市场环境下持续受益。我们预计传统的金融机构和保险公司将继续活跃在租赁市场，此外专业服务公司和信息技术类企业也将有不俗表现。”

　　全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯最新发布的“2018年第三季度上海市场回顾”显示，申城甲级办公楼租赁市场供应与需求基本平衡，租金走势平稳；市中心区域的联合办公市场几近饱和，预计未来该业态选址将外拓至非核心区位。　　核心商务区吸纳量超过新增供应，甲级办公楼空置率下降0.2个百分点至12.2%，平均租金走势平稳，至每平方米每天人民币9.0元。非核心商务区无新项目入市，办公楼存量约为410万平方米，空置率环比下降2个百分点至33.8%，平均租金与上季度持平，为每平方米每天人民币5.8元。