自2016年下半年以来,伴随着雷厉风行的监管,房企融资多条渠道逐步收紧。作为典型的高杠杆及资金密集型企业,再融资渠道受限使房企面临“钱紧”窘境。
银行贷款作为房企融资最主要的渠道之一受限明显。监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”,并将违反房地产行业政策列为今年整治银行业乱象的要点之一;随着银信业务和委托贷款先后被纳入严监管,房企借道“影子银行”进行融资受阻。此外,在行政处罚方面,监管部门毫不手软,今年以来已有多家银行机构因“资金违规流入房地产市场”领下罚单。
在债券融资方面,上海、深圳交易所2016年10月出台了《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,提高了房企公司债发行门槛,要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业不得发行公司债。在此背景下,2017年房企债券融资大幅萎缩。
在多渠道受限的情况下,用途灵活的信托资金承接了溢出的融资需求,成为受房企青睐的融资方式。据联讯证券测算,2016年尤其是当年10月提高房企公司债发行门槛后,房地产信托开始活跃起来,当年房企信托融资7327亿元,2017年进一步上升到了11092亿元。
值得注意的是,2017年12月监管部门发布《关于规范银信类业务的通知》强调,商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产,这一规定提升了房企通过信托进行融资的难度。用益金融信托研究院报告指出,今年4月房地产信托融资规模显著下降,与监管政策趋严有一定相关性。但是,房企债券明后两年将迎来兑付高峰。整体看来,在房企仍有融资需求、多条融资渠道受阻的情况下,预计房地产信托规模有望回升。
另外,在境内融资收紧下,出海“筹钱”成为不少房企竞相发力的方向。中原地产研究中心统计数据显示,今年前4月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿,同比2017年1-4月的112.35亿美元,上涨幅度达到了107%。4月单月金额达到了88亿美元,创下历史新高。进入五月,发改委网站显示已对融创、华远、金科、万科等房企境外发行债券予以备案登记。
但是,随着房企境外发债放量,监管部门开始控制节奏以保障债务的安全性。近日,发改委、财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求拟举借中长期外债企业(含金融机构)要实现实体化运营,依法合规开展市场化融资,充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和财务可持续性,同时依托自身资信状况制定外债本息偿付计划,落实偿债保障措施。通知提高了企业举借中长期外债的门槛和要求,也意味房地产企业和地方政府融资平台境外发债将会受限。
当下房企面临的融资环境用“严冬”来形容也不为过。在此情况下,创新融资方式成为房企寻求出路的大势所趋。比如,在监管支持下,资产证券化成为房企拓宽融资渠道的重要方式。去年以来类REIS及CMBS发行提速,市场参与机构日益多元化,2017年度产品发行数量及规模相比2016年均实现倍增。考虑到房企融资监管政策的延续性,可以预见房企资产证券化融资规模上升以及产品类型日益多元化的趋势将延续。
相关新闻:“钱袋子”被扎紧 房企海外融资受限
房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。同策研究院研究总监张宏伟曾表示,“部分银行暂停授信”“利率上调”等楼市利空动作让房企的融资渠道进一步锁紧。在这种背景下,海外融资成为很多房企的选择。然而,国家发改委、财政部近日联合下发文件对此种融资方式也进行了限制。
“钱袋子”被扎紧
来自同策的数据显示,今年前4个月,40家典型房企总计融资2726亿元,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度的波动,房企多元化融资渠道全面被堵。对此,同策研究院研究员陈朦朦认为,房企“资金饥渴症”持续加重,在房地产市场调控未发生改变的情况下,地产商到了“拿钱比拿地重要,回款比销售重要”的重要节点上。
自2017年以来,金融监管力度逐步加强。住建部、央行、银监会、国土部等多部委均表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等均相继出台金融监管政策,对房企融资规模、渠道、方式等做出了进一步的规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范与严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。
今年前4个月,房地产企业销售业绩逐渐放缓,这让大举拿地带来的资金压力更加明显。因此,房地产企业对资金的需求愈发迫切。
有业内人士指出,部分房企在2016年替换了部分高成本资金,资金链目前仍算宽裕。而随着调控的持续,多数房企的压力将越来越大。从各地楼市的调控情况来看,预计房企发债等渠道可能继续收紧。对房企来说,今年将是最近4年资金压力最大的一年。
据统计局的最新数据显示,今年前4个月,房企到位资金增速低至2.1%,保持低位状态。其中,国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现了负增长。
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