杨志勇：别用房地产税降房价 影响会超乎好多人想象

近期，住建部召开新闻发布会，住建部副部长陆克华在回应“房地产税进展”时，提到有关部门正在按照中央要求开展工作。普通的一句话回应后，随即又引起了轩然大波，市场又开始了一场“房地产税”的全民大讨论。那么，房地产税和房价、房地产的关系如何？到底能否起到抑制房价的作用。此外，最近也被热议的“个税改革”、“企业减税”以及“中央和地方事权与支出责任改革”等系列问题，目前进展如何？为了解决这些疑问，凤凰财经两会前专访了中国社会科学院财经战略研究院研究员、财税专家杨志勇。

慎重征收房地产税

记者：重庆、上海房产税试点了这么多年，许多分析来看，对抑制房价的作用不大，目前国家又支持各地探索房地产税，这是否说明这两个地方的房产税试点不成功，您预测各地探索的政策会和上海、重庆有什么不一样吗？

杨志勇：从２００１年１月１８日开始，重庆和上海开始试点房产税。经过这么多年，我不太赞成把它界定为不成功的。成功不成功，你要看怎么定义，至少他试点了，通过试点探讨这几年的情况，能够从里面得到一些经验，或者获得一些教训。试点就是想知道结果是什么，如果能够指导一些结果的话，就不能说它是不成功的。

记者：那么这两个地方的试点对于全国推进房地产税立法有什么值得借鉴或者获得的教训呢？

杨志勇：如果说有借鉴的话，这个税种跟个人和家庭的联系可能有一点借鉴。两个地方所说的房产税可能跟我所理解的房地产税还不太一样。我所理解的房地产税应该是对所有住房，按照评估价作为基础来征收的一种税。我所理解的房地产税是包括国家更多在用的税种。

记者：那么，对于征收房地产税，推进立法，您的态度和建议是什么？

杨志勇：十八届三中全会已经明确表态要加快房地产税立法，并适时推进改革。我觉得这种说法是非常务实的，因为房地产税确实很难，关系到千家万户，涉及面太广了。所以通过立法可以凝聚一些共识。比如说房地产税跟房价的关系，可能因为税收知识不够普及，可能有的夸大了税收的作用。通过讨论和知识普及，让大家明白怎么回事，以及为什么要征收房地产税，也可以通过立法这个过程消除一些认识有所偏颇的地方。因为立法是民主的过程，也是一个法治化国家建设的过程，所以在这个过程让更多人知道这种税要做什么。如果大家认为这是个好事情那就做，如果大家都认为说条件不够具备，也可以适当地稍微缓一下。最主要的是，至少不能因为收一种税给社会添乱。

国家治理现代化，有必要做以及怎么稳妥去做，都可以通过立法来解决。我还不太倾向于在条件不成熟的情况下推出很多所谓的房地产税新政，以一种先推行来就好的态度来做尝试。

因为这个税的影响可能会超乎好多人的想象，所以我还比较倾向于说慎重一点来做。

房地产税何时推出较合适？

记者：那您觉得是在什么时机推出比较合适呢？

杨志勇：大家能接受的时候。如果全社会明天能接受，那么明天就可以做，所以这个时间是取决于很多其他条件。能不能接受，首先要告诉大家这个税收做什么，真正能不能做到什么，如果能够做到目标那就还好，如果说你说做什么，结果后面未能做到，做不到的结果对政府的公信力就会有影响。国家治理现代化，我想最重要的前提就叫公信力。比如说现在开始征收，到后来发现很多人不交，理由是收入水平不足以交税，那这个问题出现了，我很爱国我要交税，但我交不起，这种情况底下，你说怎么处理？

记者：目前，关于房地产税争论比较多的是什么呢？

杨志勇：过去一开始的时候，讨论的还是房产税，十八届三中全会之后更多讲房地产税，一开始，很多争论跟价格联系在一起。最近，这个话题引起更多关注后，好多争论开始跟房地产有一点关系，包括像最近重庆也扩大了试点的范围。去年房价升得比较快一点，有人又提起房地产税，想用它来抑制房价。那么，首先要明白房地产税跟房价的关系是什么。国际上，房地产税征收率非常高了，正常来说应在１％以下。中国的问题是目前房价的绝对额已经很高了，再征税的话，负担比较重。比如北京一套房子１０００万，一千万的房子打个五折，五百万，按１％征收算，一年交五万。五万是什么概念？纳税人会考虑我这个房子一年物业费多少，加入物业费一年只有几千块，那几千块也有对应物业的服务。但如今交了几万，我对应什么服务呢？还有房地产税跟房价的关系，如果按照３％来征收，如果房价一年上涨１０％、７％、３％，所有的成本都能够抵掉了。既然抵掉了，还是有套利的空间，征收对房价有多大作用还得商榷。有人建议，如果税收不够的话，可以收２０％、３０％，但这就不是房地产税的概念了，可能属于惩罚性的消费税的概念了，也不是我们要讨论的作为制度建设的房地产税。

再进一步讨论什么时候有用，１％、０．５％？如果这个市场不是个卖方市场，房子本身就卖不掉了，比如三四线城市，库存压力挺大，如果还要再收１％的税，可能会崩溃。本来处于边缘、岌岌可危的市场，它就成了压倒的而不是救命的“最后一根稻草”，对心理和行为各方面都起很大作用。所以，我不建议房地产税立法过多和房价联系在一起。那么，既然不联系，你就要找其他征税的理由，现在谈的比较多理由就是为了完善地方税体系。完善地方税体系，说白了就是给地方公共服务融资，地方政府没钱或者钱不够需要有这个税。那么地方政府花钱靠什么，靠房地产税能靠多少？现实的问题是房价和收入比例已经很大，大了好几倍。这个问题又和房地产税支付能力联系在一起了。可能有些人支付能力远远不足，比如十几年前买的房子，可能一平方米五六千，现在一平方米到了十万，收入水平也没怎么涨，我肯定付不起。这是买商品房的例子，福利房的例子更多了，福利房通常位置很好，房价可能更高，税负问题更大，一定要交他交不起，你说怎么办？