自9·30新政开始,北京楼市供需双方预期均发生改变。在这轮预期调整当中,楼市渐渐从卖方市场转向买方市场。在成交数据上,在刚刚过去的11月,北京新房、二手房成交继续探底。随着政策继续加码,楼市主要成交数据的持续下滑,标志着调控之后成交低迷周期的真正到来,楼市步入深度调整期。
新房篇
成交
纯商房预售量创58个月的新低
亚豪君岳会统计数据显示,11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1426套,环比增加6%,成交面积11.74万平方米,环比减少38%。与此同时,上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米。
截至11月27日北京商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交5531套,成交面积61.95万平方米,相比10月同期均减少28%,按照这一成交趋势,预计11月全月成交量也将创造2016年春节之后近9个月的新低。在这其中,纯商住宅产品仅实现成交2477套。
从纯商住宅供应趋势来看,截至11月27日,北京纯商住宅预售量仅789套,这一数量也或将创造自2012年2月以来的近58个月新低。而从全年纯商住宅的预售量来看,也将创下北京有史以来的供应新低。
从纯商住宅预售年度走势当中可以看出,2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上,虽然自2010年开始出现逐年递减的趋势,直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷,其根本原因在于土地供应的萎缩。
2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米,造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米,而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地,依然保持低位,造成今年新增预售面积尚不足400万平方米,预计明年形势更加严峻,今年仅出让42万平方米可售纯商住宅,将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。
二手房篇
成交
网签量再创新低
9·30北京楼市新政已满两月,从这两个月二手房市场的表现来看,与10月相比,11月市场成交量下滑速度更为明显。
来自伟业我爱我家的数据显示,今年11月上半月(11月1日-11月15日),北京市二手住宅共网签9674套,环比10月下半月下降28.7%,较9月上半月下降22.7%。
11月上半月11个工作日的网签数据都位于1000套以下,其中最高998套,最低646套,平均每个工作日网签845套,环比10月下半月1152套的工作日平均网签量下降了26.6%,较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。
今年第47周(11月14日-11月20日),北京市二手住宅共网签4376套,环比46周再降3.4%,自第43周以来已连续4周保持下降趋势。这一数据也是过去20周北京二手住宅网签量的最低值(国庆所在周除外)。
第47周五个工作日的网签量分别为937套、814套、795套、782套、891套,平均每个工作日网签844套。安居客、58同城和赶集网统计显示,进入11月后工作日网签量始终低于1000套的情况还在持续。
中原地产数据也显示,北京今年已经过去48周,其中有31周单周二手房成交量在5000套以上,而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。
案例
二手房源分化显著
11月29日中午刚过,位于东三环链家某门店内,几位经纪人在座位上闲聊,当记者以购房者身份进入门店时,其中一位经纪人热情地招呼记者。
“这段时间(11月之后)工作日成交确实不多,但周末来访量和带看量会好很多”,经纪人小周告诉记者,就在刚刚过去的这个周末,他所在的片区一共成交了十几套房源,在这样的市场环境下,这样的成绩无疑大大鼓舞了大家的士气。
小周告诉记者,9·30调控大大减少了投资客的数量,投资者从盲目抢购变成理性观望。现在的买房人主要是以自住需求为主,其中一部分为首次购房的刚需,还有一大部分是换房业主。“这些需求是一直存在的,有的是因为结婚买房,有的是因为家里增添人口换房,也有的是为孩子上学换房”。
2022-02-15 09:59
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