楼市大热的背后：动辄溢价翻番 地方政府玩饥饿营销

最近，天津、上海、济南的楼市又是一番惊心动魄。

岛妹在上海的朋友一头黑线地说，刚凑齐的首付款又不够了。上海连夜发布新政，首套住房首付比例不低于35%；在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业贷款（认房又认贷）购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

类似的如天津，居民家庭首套房商贷最低首付比为30%，有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例为40%；济南，各银行全面暂停个人房贷业务至11月末，12月的政策尚未可知。

上一轮调控是在“十一”前后。也就是说，短短两个月不到，这些地方又开始了新一轮的调控加码。

为什么如此急迫？

疯狂

相比去年的股市疯狂，今年10月前的楼市也有的一拼。

数据显示，到今年9月，70个大中城市房价有63城上涨，23个城市房价环比涨幅超过2%；杭州、福州、济南、郑州、无锡5个城市，环比涨幅超过5%，刷新8月份创造的历史纪录。其中，无锡以8.2%的数字，位列涨幅榜首位。

此种背景下，各地政府放出楼市调控大招，逻辑易懂。10月统计局再出数据时，市场反应很配合地量价齐跌。

可没多久，一些城市房价又出现回暖反弹迹象。本着“楼价你若安好，便是晴天霹雳”的原则，政策自然要加码动真格；政府调控的决心以及急迫性显而易见。同时，临近年底，今年保GDP的目标应该有准儿了，因此调控加码，实际上也有政策空间。

为什么如此急迫？

原因不外乎楼市此前过高的杠杆和过快增长的房价。据专家测算，以中国目前各地的建设情况和人口情况来对比，如果是单靠自住需求，房价一般不会大涨、暴涨，一年涨个10%、15%，是自住需求驱动的合理涨幅。

而房价一旦出现一年涨幅30%以上，大部分情况就是投资投机者开始活跃了。要知道，今年前三季度，全国商品房销售额80208亿元，同比增了41.3%！而根据中国房地产业协会的最新的统计，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京六个城市，房价同比分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

根据中国社科院编写的《中国住房发展报告（2016-2017）》，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险；其中，深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州，成为住房估值风险最高的10个城市。

如此脱缰野马之势，也就不得不“下下火”。

地王

与猛烈而直接的调控齐飞的，是各地层出不穷的“地王”。

比如，不久前在武汉，5宗地块正式挂牌，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，起拍价就达126亿元——未经加价，便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价，新晋“地王”相霸气侧漏。前不久，广州、武汉、长沙、厦门等地的“地王”也争先恐后地横空出世。

很多人不解，既然楼市已经在降温，为什么还有那么多“地王”出现呢？难道楼市是假摔？

首先，不得不提土地市场的相对滞后性。之前的房地产市场过热，经过一番调整，楼市总体降温。但这种降温要传导到土地市场，还需要一段时间。

更重要的是，“地王”频出，土地市场的供求关系是决定因素。一些地方政府是土地市场的唯一供给者，什么时候推多少地块，都由政府说了算，几乎垄断了土地供应市场。近几年，不少城市土地供应量明显不足，人为造成的土地匮乏，使得物以稀为贵。在走高的地价面前，房企为了补充库存，自然不遗余力，尤其是遇到不可多得的优质地块时，更是拼了命也要争个头破血流。

据统计，今年前三季度，全国土地出让面积同比下降4.8%；形成鲜明对比的是，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%%——去年同期，这一数字是降幅超过25%。

地卖得少了，收入却明显增了，一些地方政府的饥饿营销也是玩得溜。